Çalışma Saatleri: 08:00 - 19:00
Çalışma Saatleri: 08:00 - 19:00
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlere mutlaka arsa payı özgülenecek, açıkta arsa payı bırakılmayacak, böylece bağımsız bölümlerin arsa payı ile ortak yerlerin bağlantısı sağlanmış olacaktır. Böylece, ortak mülkiyete paydaş olan malikler, anataşınmazda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulduktan sonra artık ortak veya paydaş değil, kendilerine arsa payı özgülenen bağımsız bölümlerin bireysel malikidirler. Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar (ipotek, irtifak, intifa vb.) kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar.
Yönetici Atanması : 634 s. Kat Mülkiyeti Kanunu m.34 kapsamında ‟Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanırˮ.
Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bunula beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarında sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir.
Faydalı Olan Yenilik ve İlavelerin Yapılması : Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi halinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır.
Anataşınmazın Genel Giderlerine Katılma : Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.
Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti : Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır.
Ortak Yerlerden Yararlanma : Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup, kat maliklerinden her birisi bu yerlerde arsa payıyla oranlı olarak kullanma hakkına sahiptir. Kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin hakkını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu itibarla; paydaşların ortak yerlere ulaşımının engellenmesi hali de haksız el atma olarak nitelendirilmelidir.
Kat Maliklerinin Ortak Yerler Üzerinde Hakları : İşlevleri ve nitelikleri gereği, kullanma hakkı ölçülemeyen (örnek olarak ortak merdiven, asansör, sahanlık, koridor, sıhhi tesisat gibi yer ve şeylerden) her kat maliki arsa payı oranı ile sınırlı olmaksızın yararlanabilir. Bu gibi ortak yerlerden ve şeylerden her kat maliki, bağımsız bölümünün arsa payı ne olursa olsun diğer malikler ile eşit haklara sahiptir.
Kanuna göre, ortak yerler mimari proje ve bütün maliklerce düzenlenen ilk tescildeki sözleşme (yönetim plan) ile belirlenebileceği gibi kullanımı da bir veya bir kısım kat maliklerine bırakılabilir. Anagayrimenkulün tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları kararla bir kısım yerlerin ortak alandan çıkarılması veya bir kısım yerlerin ortak alan olarak belirlenmesi de mümkündür. Bütün bunlara karşılık; anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetileceği ve anagayrimenkulün yönetim tarzı, kullanma maksat ve şeklinin yönetim planı ile kat malikleri kurulu tarafından belirleneceğine göre, kat malikleri kurulunun 4/5 (tüm kat maliklerinin) çoğunluğu ile alacakları kararla özel amaca tahsisli (sığınak, kapıcı dairesi vb. gibi oybirliği gerektirmeyen) olmayan bir kısım ortak yerlerin kullanımı bir veya bir kısım kat maliklerine bırakılabilir.
Bağımsız bölümler gibi arsa payı tahsisi söz konusu olmayan ortak yerler kat malikleri tarafından satılamaz ve haricen satın alınması da mümkün değildir. Anataşınmazın ortak yerleriyle ilgili olarak açılan tescil davası, paydaşlar tarafından el atmanın önlenmesi davasının açılmasına engel olmayacaktır. Ortak yerin kira gelirinin de anataşınmazdaki bu ortak yerden yararlanan tüm kat maliklerine –başka türlü bir anlaşma olmadıkça- arsa payları oranında dağıtılması gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.45’e göre anagayrimenkulün ortak yerlerinin kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Paydaşların Anataşınmazın Otoparkından Yararlanma Sorunu : Garajların kullanım hakkı ölçüsü, aksine bir sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı oranındadır. Buna göre ortak yerlerin kullanım hakkının; yönetim planında kat maliklerince, bir veya birden fazla kat malikine verilmesi ve buraların kullanım şeklinin düzenlenmesi mümkündür. Ancak bunun için kat maliklerinin oybirliğiyle kararı gerekmektedir. Kat malikleri kurulunun garajların kullanımına dair kararı oybirliğiyle alınmadığında mahkemece kurul kararı iptal edilebilecektir. Ancak; yasayla ortak yerlerin kullanım şeklinin düzenlenmesi hakkı kat maliklerine verildiğinden mahkeme kat maliklerinin iradesi yerine geçerek düzenlemenin ne şekilde yapılacağına karar veremeyecektir. Ortak yerlere, bağımsız bölümler gibi arsa payı tahsisi söz konusu olmadığı için, kat malikleri tarafından satılması ve haricen satın alınması mümkün değildir. Buna karşılık, bütün kat maliklerinin katılımı ve oy birliği ile alınmış bir karar bulunmaksızın, bazı kat maliklerine ayrıcalık oluşturacak şekilde park yerinin bölüştürüldüğü ve özgülendiği görülmektedir. Bu durumda, diğer kat malikleri yapılan değişikliğin eski hale getirilmesini isteyebilirler. Böyle bir yeri fiilen kullanan kişi, değişikliğin bir başkası tarafından yapıldığını gerekçe göstererek diğer kat maliklerine karşı sorumluluktan kurtulamaz.
Ortak Yerlere Yapılacak Değişiklikler : KMK m.42’e göre ortak yerlerin düzgün veya bunların kullanımının daha rahat ve kolay bir duruma konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak tüm yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine ve diğer kat maliklerini rahatsız etmemek koşulu ile yapılır. Yapılması öngörülen yenilik ve eklemeler ya da değişiklikler, öncelikle imar mevzuatına aykırı olmayan, mimari projede veya yönetim planıyla ya da kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin senette özel bir amaca özgülenmiş olmayan ortak yerlerde yapılabilir. Örnek olarak; mimari projede yapıdan arta kalan arsa boşluğu ‟bahçeˮ olarak öngörülmüş ise, oraya otopark yapılması ancak oybirliğiyle alınacak bir kararla olur. Buna göre; projesinde boş alan olarak belirtilmiş yerler için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verilmiş bir karar olmadıkça hiçbir kat maliki tarafından bu yerlerin, örnek olarak; araba park yeri olarak kullanılması mümkün olmadığı gibi, bahçe vs. gibi özel amaca tahsisli ortak yerlerin ise tüm kat maliklerinin 4/5’ünün yazılı rızası olmadıkça otopark olarak kullanılması söz konusu değildir.
Ortak Yerlerin Tescili : Ortak yerlerde anataşınmazın tüm maliklerinin kullanım hakkı olduğundan bu alanların arsa payı verilerek ayrı bir bağımsız bölüm olarak tescili mümkün değildir. Ortak yer olması dolayısıyla, arsa payı verilen bölüme ilişkin tapu iptal ve tescil davaları sonunda bütün paydaşların menfaati etkileneceğinden, tüm maliklerin davaya dahil edilmesi zorunludur. Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün maliki, eklentilerin de tek başına maliki olur. Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur. Ortak yer vasfı olması nedeniyle tapusu iptal edilen yerlerin arsa payı muhafaza edilmek suretiyle yine bağımsız bölüm olarak tüm kat malikleri adına tescil edilmesi doğru değildir. Anagayrimenkulün ortak yerlerine arsa payı verilmesi ve bunların tapu siciline geçirilmesi gerekmez. Bağımsız bölüm niteliğinde olmadığı için tapudaki kaydı iptal edilen yerin bağımsız bölüm olarak tescili mümkün değildir. O nedenle bağımsız bölüme ait tapunun iptali ile KMK m.5/2 uyarınca kat irtifakına bağlanmamış pay bırakılamayacağı da dikkate alınarak bölüme tahsis edilen payın bir şekilde diğer bağımsız bölümlere dağıtılması ve diğer bağımsız bölümlerinin arsa paylarının bu şekilde düzeltilmesi gerekmektedir.
Ortak Yerlere El Atmanın Engellenmesi ve Ecrimisil : TMK hükümlerine göre ortak mülkiyete tabi olan bir yeri paydaşlardan birisinin kendi kullanımına özgülemesi durumunda diğer paydaşların ecrimisil isteyebilmeleri için öncelikle bu şekilde kullanıma son verilmesini başka bir deyişle bu yerden kendilerinin de yararlanmak istediklerini ihtar etmelerine rağmen kullanımın sürdürülmüş olması gerekir.
Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payıyla eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunacağı hükmünü koymuştur. Kamulaştırma karşılığının yasal biçimde belirlenmesi gerekir. Tamamlanmış ve iskan edilmiş yapılarda da ilgili maddeye göre değerlendirme yapılacaktır. Arsa değeri ve tüm yapının (ortak yerleri içerir biçimde) tüm inşaat değeri hesaplandıktan sonra arsa payına düşen miktarına bölümün karşılığı tespit edilir. Yapının tamamı için Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) yayımlanan değerlendirme tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyetleri hesaplarını gösteren listelere göre (yıpranma payı da düşülerek) değer verilir.
Kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un amacı; ‟afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemekˮtir. Hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.
Kat mülkiyetine ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının saptanmasını mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olmaktan çıkarmış; projeyi düzenleyen uzmanlaşmış mimarların veya mühendislerin teknik bilgilerine göre ve bağımsız bölümlerin konumu ile büyüklükleri esas alınarak hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payı özgülenmesi ve bu payların belediyece onaylı mimari projesinde açıkça gösterilmesi esasını getirmiştir.
Değer belirlemede, her bir bağımsız bölümün yüzölçümü, mesken veya işyeri gibi nevi, kaçıncı katta bulunduğu, caddeye veya sokağa cepheli olup olmadığı, güneşten yararlanma olanağı, rüzgar-gürültü ve dış etkenlerden etkilenme oranı gibi unsurlar göz önünde tutulacaktır.
Kat irtifakı kurulmasına esas alınan onaylı mimari projede, bağımsız bölümlerden her birine özgülenen arsa payının açıkça gösterilmiş olması gerekir. Bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulmaksızın yapı tamamlanmış ve kat mülkiyetine geçilmek istenmiş ise, bu değerlendirmeler, kat mülkiyetine geçiş tarihindeki nitelikler göz önünde tutularak yapılacak ve bağımsız bölümlerin arsa payları saptanacaktır.
Arsa Paylarının Yeniden Düzenlenmesi : Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak özgülenmemiş olması veya açıkta arsa payı bırakılması ya da ortak yer niteliği taşıyan bir yere arsa payı ayrılmış olması durumlarında; KMK m.3/2 uyarınca; her kat maliki ya da irtifak hakkı sahibi mahkemeye başvurarak arsa paylarının yeniden düzenlenmesini isteyebilecektir. Ayrıca; tüm kat maliklerinin birlikte istemiyle arsa paylarının tapu idaresince düzeltilmesi de mümkündür.
Bu sözleşme ile taraflardan biri (yüklenici), diğer tarafın (arsa sahibinin) arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bütünlük arzeden bina yapma borcu altına girmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapu siciline şerh verildiği takdirde, taşınmazın yeni maliklerine karşı da ileri sürülebilir.
1- Arsa sahibinin arsa paylarını devir borcu altına girmesi
Arsa sahibinin arsa paylarını yükleniciye devretme borcu vardır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bu unsuru bakımından söz konusu arsanın tapulu olması şart değildir.
2- Yüklenicinin kat (bağımsız bölüm) yapma borcu altına girmesi
Bağımsız bölümler Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında bağımsız bölümlerdir.
3- Arsa sahibi ile yüklenici arasında anlaşma
Taraflar, arsa sahibinin arsa paylarını, yüklenicinin bir bina inşa ederek bu binadan bağımsız bölümleri kendisine devretmesi taahhüdü karşılığında, yükleniciye arsa paylarını devretmeyi taahhüt etmesi ile kurulur. Yargıtay, arsa sahibinin borcu bakımından taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taşınmaz satışı vaadinde bulunan tarafın borcuna ilişkin hükümlerin; yüklenicinin borcu bakımından ise, eser sözleşmesinde yüklenicinin borcuna ilişkin hükümlerin uygulanacağını kabul etmektedir.
Taraflar arasında yapılan sözleşmede, belli arsa paylarının yükleniciye devredilmesi kararlaştırılabilir. Bu halde arsa sahibi, bütün payları değil, belli payları devretme borcu altına girmektedir. Arsa sahibi üzerinde kat irtifakı tesis edilen arsanın belli paylarına ilişkin olarak, bu payları yükleniciye devretmeyi tapuda taahhüt etmektedir. Yükleniciye devredilen paylar üzerinde de arsa sahibi lehine ipotek (teminat ipoteği) tesis edilmektedir. Yine yükleniciye devredilen arsa üzerinde, arsayı devretmiş olan taraf lehine ipotek hakkı tesis edilmektedir. Taraflar, genelde, arsa üzerinde kat irtifakının tesis edilmiş olmadığı hallerde bu türe başvurmaktadırlar. Taraflar arasında yapılan sözleşmede arsa paylarının tamamen veya derhal yükleniciye devredilmesi de kararlaştırılabilir. Taraflar arasında yapılan sözleşmede, inşaattaki aşamalara göre arsa paylarının devredilmesi de kararlaştırılabilir. Bu halde, hangi payların arsa payına, hangi payların yükleniciye ait olacağı ve inşaatın yapılma aşamalarına göre, yükleniciye ait olacak kısımdan hangi payların devredileceği sözleşmede kararlaştırılmaktadır. Taraflar arasında yapılan sözleşmede, taraflardan biri doğrudan taşınmaz satış vaadi borcu altına girip, diğer taraf da bir eser sözleşmesi ile arsa paylarının devredilmesi karşılığında inşaat yapma borcu altına girebilir. Başka bir ifade ile taraflar yaptıkları sözleşmede taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile eser sözleşmesini yan yana getirebilirler.
Arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan sözleşmenin şekli: Bu sözleşme resmi şekle tabidir. Düzenleme şeklinde tapuda veya noterde yapılır.
Yüklenici ile üçüncü kişi arasında yapılan sözleşmenin şekli: Bu halde yüklenici henüz kendisine devredilmiş olmayan payların, kendisine devrine ilişkin alacağını üçüncü kişiye devretmekte olduğundan, bir alacağın temliki sözleşmesi söz konusudur. Bu halde tarafların yaptıkları sözleşmenin yazılı olarak yapılması gerekir. Eğer, yüklenici, alacağını üçüncü kişiye temlik etmemekte, temlik etmeyi vaat etmekte ise, ileride yapılan temliğin ivazsız olması durumu hariç, söz konusu temlik vaadinin geçerliliği için şekil aranmayacaktır.
Şekle uyulmamasının sonuçları: Şekle uyulmadığı takdirde yapılan sözleşme batıl olur. Butlanın hakkın kötüye kullanılması teşkil edecek şekilde ileri sürülmesi durumunda, şekle aykırılık itirazı dinlenilmez.
Samsun ve ilçelerinde etkili avukatlık hizmeti sunulmaktadır. 1995 Samsun doğumlu avukatımız, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup 2018 yılından bu yana İstanbul ve Samsun’da edindiği tecrübeyle Samsun’da ve ilçelerinde avukatlık ve arabuluculuk faaliyetlerini sürdürmektedir. Başta Aile, Gayrimenkul ve Miras Hukuku olmak üzere tüm alanlarda müvekkillerine çözüm odaklı hizmet vermekte; İngilizce bilgisiyle uluslararası süreçlerde de destek sağlamaktadır.
Hukukta Netlik, Süreçte Güven
Her Davada Strateji, Her Adımda Şeffaflık
Haklarınız İçin Kararlı ve Etkin Savunma
