Çalışma Saatleri: 08:00 - 19:00
Çalışma Saatleri: 08:00 - 19:00
İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme olmadıkça bu hak, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur. İntifa hakkı devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu nedenle gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer. Tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok 100 yıl devam edebilir. İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. İntifa hakkı sahibi, bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır. İntifa hakkı süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler, intifa hakkı sahibine aittir. Ekimi veya dikimi yapan malik değerini aşmamak üzere uygun bir bedel isteyebilir. İntifa hakkının kendisi devredilemez ancak kullanımı devredilebilir. Malik, yararlanılamayacak derecede harap olan intifa konusu malı yararlanılacak hale getirmekle yükümlü değildir; getirirse intifa hakkı yeniden kurulmuş olur. İntifa hakkı sahibi, yükümlü olmadığı halde yaptığı giderler, yenilemeler ve eklemeler için, hak sona erdiğinde, vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca tazminat isteyebilir. Malikin tazminat vermekten kaçınması halinde intifa hakkı sahibi, yaptığı eklemeleri, malı eski haline getirmek kaydıyla söküp alabilir. Geri verme anında malik ve intifa hakkı sahibi tarafından ileri sürülebilecek bütün istem hakları, bu andan başlayarak 1 yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. İntifa hakkı sahibi, zararın kendi kusurundan ileri gelmediğini ispat etmedikçe, malın yok olmasından veya değerinin azalmasından sorumludur. İntifa hakkı sahibi, yararlanması için gerekli olmadığı halde tükettiği şeyleri tazmin etmekle yükümlüdür. İntifa hakkı sahibi, malın olağan kullanılması sonucunda meydana gelen değer azalmalarından sorumlu değildir. Kamulaştırmada intifa hakkı sona erer. Taşınmaz üzerindeki intifa hakkı biter ancak kamulaştırma bedeli üzerinden intifa hakkı devam eder.
Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Tapuya tescili gerekir. En geç hak sahibinin ölümüyle hak ortadan kalkar. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Oturma hakkının kapsamı, genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir. Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. Binanın bir bölümü üzerinde oturma hakkına sahip olan kimse, ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanabilir. Oturma hakkı, binanın veya bir bölümünün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa; bina veya bölümün muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri, oturma hakkı sahibine aittir. Oturma hakkı sahibi bina veya onun bir bölümünü malik ile birlikte kullanıyorsa, bakım ve onarım giderleri malike ait olur.
Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Tapuya tescille kurulur. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az 30 yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir. Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok 100 yıl için kurulabilir. Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok 100 yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir. Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez.
Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer. Kaynak hakkı, bağımsız nitelikte ve en az 30 yıl için kurulmuş ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.
Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Tapuya tescille kurulur. Geçidin nereden geçeceğine hakkın kurulacağı arazi maliki karar verebilir. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçıya geçmez. Taşınmaz üzerinde manzara kapatmama irtifakı, spor alanı, atış alanı gibi irtifaklar da tapuya tescille kurulabilir.
Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür. Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir. Bu hak, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçıya geçmez. Mecra arazinin üstünden geçiyorsa tescil gerekmez, noterde kurulabilir.
3. kişi lehine, bir taşınmaz malikinin arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Üst hakkı şahsi irtifak olarak kurulabileceği gibi, eşyaya bağlı irtifak olarak da kurulabilir. Bağımsız ve sürekli üst hakkı, tapu kütüğüne üst hakkı sahibinin talebi ile taşınmaz olarak kaydedilebilir. Ancak kanun, üst hakkının bağımsızlığına ilişkin olarak bir üst sınır getirmiştir. Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok 100 yıl için kurulabilir. Ancak bu sürenin uzatılması mümkündür. Üst hakkı, süresinin ¾’ü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok 100 yıllık yeni bir süre için uzatılabilir. Bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir. Üst hakkının sürekli sayılabilmesi için yine en az 30 yıl için tesis olunması zorunludur. Üst hakkının konusu yüklü taşınmazdır. Üst hakkından kaynaklanan kendisine özgü mülkiyetin konusu ise binadır. Üst hakkı, taşınmazın tamamını kayıtlar. Ancak yapının yapılacağı kısım, kapsayacağı alan sınırlandırılabilir.
3. kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmektir. Bu çerçevede üst hakkı sahibi biten yapı üzerinde bir tür kendisine özgü bir özel mülkiyet hakkı iktisap etmektedir. Üst hakkının iktisabı da kural olarak, tapudaki resmi senetle düzenlenen üst hakkı sözleşmesine dayalı olarak, tapu kütüğüne yapılacak tescille olur. Taraflar üst hakkını tesis ederken üst hakkı sahibinin ya üst hakkı iradı ya da üst hakkı bedeli ödemesini kararlaştırabilirler. Bu çerçevede taraflarca kararlaştırılan karşı edim veya ivaz, ya üst hakkının kurulması için öngörülen bir defaya mahsus bir karşılık üst hakkı bedeli veya üst hakkının devamı süresince ödenmesi öngörülen belirli bir meblağdaki bir irat yani üst hakkı geliri olarak kararlaştırabilirler.
Malik, üst hakkı karşılığı olarak irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak amacıyla, o tarihteki üst hakkı sahibinden en çok 3 yıllık irat için tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir. Buradaki ipotek hakkı dolaylı bir kanuni ipotek hakkıdır ve sadece üst hakkı iradında istenebilir. İrat, her yıl için eşit edimler biçiminde belirlenmemiş ise; bu kanuni ipoteğin tescili, tapu memurundan, iradın eşit olarak dağıtılmasında 3 yıla düşecek miktarı için istenebilir. İpotek, üst hakkı devam ettiği sürece, her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz.
Üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa; malik, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilir. Devri talep için sözleşmenin ağır ihlali şarttır. Malik, üst hakkının devrini, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir. Üst hakkı sahibinin kusuru, bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir. Üst hakkının malike devri, uygun bir bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır. Yine bu devir borcu da, üst hakkı devredilmiş olsa bile, bizzat yeni üst hakkı sahibine de aynı etki veya eşyaya bağlı borç etkisi çerçevesinde ileri sürülebilir.
Üst hakkının sona ermesiyle birlikte, birleşme ilkesi (üst arza tabidir) ilkesi tekrar hayat bulacaktır. Üst hakkının süresi sona erince taşınmaz maliki, üst hakkı devam ederken, üst hakkı sahibi, tapu memurundan üst hakkının terkinini talep edebilir. Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır. Taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır. Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılmışsa, miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Ödenmesi kararlaştırılan bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş olan alacaklıların henüz ödenmemiş alacaklarının güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez. Üst hakkı sona erince, üst hakkı, üzerindeki rehin hakları da ortadan kalkmakta, artık alacağın teminatı olarak üst hakkı üzerindeki rehin hakkının yerine, bedel alacağı geçmektedir. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi veya bu hak kendisine rehnedilmiş olan alacaklı, bedel alacağına güvence olmak üzere, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak 3 ay içinde tescil edilir. Buradaki ipotek hakkı da bir dolaylı kanuni ipotek hakkıdır. Taşınmaz malikine kalan yapılar için üst hakkı sahibine ödenmesi kararlaştırılan bedelin miktarı ve bunun hesaplanış biçimi ile bu bedel borcunun kaldırılmasına ve arazinin ilk haline getirilmesine ilişkin anlaşmalar, üst hakkının kurulması için gerekli olan resmi şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
Samsun ve ilçelerinde etkili avukatlık hizmeti sunulmaktadır. 1995 Samsun doğumlu avukatımız, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup 2018 yılından bu yana İstanbul ve Samsun’da edindiği tecrübeyle Samsun’da ve ilçelerinde avukatlık ve arabuluculuk faaliyetlerini sürdürmektedir. Başta Aile, Gayrimenkul ve Miras Hukuku olmak üzere tüm alanlarda müvekkillerine çözüm odaklı hizmet vermekte; İngilizce bilgisiyle uluslararası süreçlerde de destek sağlamaktadır.
Hukukta Netlik, Süreçte Güven
Her Davada Strateji, Her Adımda Şeffaflık
Haklarınız İçin Kararlı ve Etkin Savunma
