Çalışma Saatleri: 08:00 - 19:00
Çalışma Saatleri: 08:00 - 19:00
Yetki: Devlet ve kamu tüzel kişileri
Amaç: Kamu yararının gerektirdiği hallerde yapılır.
Şekil: Gerçek karşılıklarını peşin ödemek
Konusu: Özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak:
Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi 5 yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir. Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir. Herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır. Kamulaştırmada bedel nakden ve peşin ödenir. Kural bu olmakla birlikte, nakden ödemenin istisnası ʺtrampaʺ, peşin ödemenin istisnası ise ʺtaksitlendirmeʺdir. Trampa yoluyla kamulaştırmada değer farkı %120’yi geçemez. Bir kısmı kamulaştırılan taşınmaz maldan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.
Acele Kamulaştırma: 2942 s. Kamulaştırma Kanununa göre; 3634 s. Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya acilliğine Cumhurbaşkanınca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ve mahkemece 7 gün içinde o taşınmaz mala el konulabilir. Diğer özel kanunlarda ʺÇevre ve şehircilik bakanlığı, Özelleştirme idari başkanlığıyla, TOKİ ‘ye deʺ bu yetki tanınmıştır.
İdari Aşama
1. Yeterli ödenek tesisi
2. Kamu yararı kararı
3. Taşınmazın tespiti
4. Kamulaştırma kararı
5. Satın alma usulünü denenmesi malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır. Anlaşma olursa idare bedeli 45 gün içinde yatırır.
Adli Aşama
Taşınmazın Sahibi Tarafından Geri Alınması: Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde kamulaştırmayı yapan veya devralan kurumca kamulaştırma veya devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek, taşınmaz mal olduğu gibi bırakılırsa, eski mal sahibinin veya mirasçılarının geri alma hakkı doğar. Bu hak 1 yıl içinde kullanılmazsa düşer. Mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ödeyerek taşınmaz malını geri alabilir. Bu durumda da, taşınmaza, kamulaştırma yapan idarenin dışında başka bir idarenin ihtiyaç duyması halinde taşınmazın geri alınması mümkün değildir.
Kamulaştırmasız El Atma: Kamulaştırma kararı olmaksızın veya işgal şartları oluşmaksızın İdarece bir taşınmaza el atılmasına kamulaştırmasız el atma denir. Kamulaştırmasız el atma, hukuka uygun veya hukuka aykırı olabilmektedir.
Hukuka uygun kamulaştırmasız el atma: Hukuka uygun kamulaştırmasız el atmada İdare, İmar Kanununa göre, imar sınırı dahilinde bulunan arsa ve arazileri, sahibinin veya hak sahiplerinin muvafakatine ihtiyaç duymaksızın imar planına uygun biçimde ada ve parsellere ayırmaya yetkilidir. Bu yetkiyi, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu alan dışında valiler kullanmaktadır. Malın maksimum %45’i kesilir ki buna ʺDüzenleme Ortaklık Payıʺ denir.
Hukuka aykırı kamulaştırmasız el atma: Bu, idarenin hukuk dışı bir davranışı, idarenin bir haksız fiili, idare hukuku deyimi ile ʺfiili yolʺdur. Bu durumda, idarenin hiçbir yasal dayanağı yoktur. Fiili yol durumunu, idari bir eylem olarak kabul etmeye bile olanak yoktur. Hukuka aykırı kamulaştırmasız el atmada önce İdareye mecburi uzlaştırma başvurusu yapılır. Bu başvuru en geç 6 ay içinde sonuçlandırılır. Uzlaşma sağlanamazsa tanzim tarihinden itibaren 3 ay içinde adli yargıda bedel tespit davası açılabilir. İdarenin böyle bir yola gitmesi ile taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı sona ermeyeceğinden malikin ʺistihkakʺ davası açmasına gerek görülmemektedir. Mülkiyet hakkına yapılan bu hukuk dışı saldırının önlenmesi için adli yargıda tazminat, tespit ve müdahalenin men’i davası açma olanağı vardır.
Kamulaştırmada Yeterli Ödenek Temini: Kamulaştırma Kanununun m.3'e göre idareler, yeterli ödeneği sağlamadan kamulaştırma işlemlerine başlayamaz. Bu koşul, bedelin ödenmesini garanti altına almak yani taşınmaz malikinin haklarını korumak için getirilmiştir.
Kamu Yararı Kararı Alınması: İdare yetkili mercii vasıtasıyla ancak kendi görev alanına giren kamu hizmetine dair işin yapılmasında kamu yararı olduğu kararı alır; böylece kamulaştırma için izin vermiş olur yani kamulaştırmayı tetikler. Kamu yararı, kararı köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin; ilçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin; üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün; Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının; Türkiye Radyo-Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün; Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının; Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın; gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin onayı ile tamamlanır. Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için de ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili karar (icra) organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır. Danıştay, kamulaştırma işlemine karşı dava açılabilmesi için asliye hukuk mahkemesince ilgiliye tebligat (meşruhatlı davetiye) yapılması gerektiğine; kamu yararı kararının tek başına idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem niteliğinde değil, sadece hazırlık işlemi niteliğinde olduğundan dava konusu edilemeyeceğine; işlemin kamulaştırma kararı olarak değerlendirilmesi halinde ise henüz tamamlanmamış işleme karşı açılan davanın vaktinden önce açılmış dava niteliğinde olacağına karar vermiştir (Danıştay 6.D., 2004/718 E. 2007/454 K. 30/01/2007 t.).
Kamulaştırılacak Taşınmazın Belirlenmesi: Kamulaştırılmasına karar verilen taşınmaza ilişkin olarak ilk önce, her türlü bilgiler elde edilir: Maliklerin adresleri, ölmüşlerse varisleri tespit edilir ve bildirim yapılmak üzere hepsi hazırlanmış olur. Kamulaştırma Kanununun m.7'e göre, kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya bu yolla üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmaz malların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmazın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlayarak tespit ettirir.
Kamulaştırma Kararının Alınması: Taşınmazın belirlenmesini, kamulaştırma kararının alınması izler. Kamu yararı kararı ile kamulaştırma kararı iki ayrı idari işlemdir. Kamulaştırma Kanunu m.7/3 uyarınca idare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine bildirir. Şerhin taşınmazın devrini engellemek yanında bir diğer işlevi de kamulaştırma kararının alenileştirilmesidir. Bu şerh süresiz değildir. Şerh tarihinden itibaren 6 ay içinde m.10'a göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescil isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmezse, bu şerh tapu idaresince re’sen sicilden silinir.
Satın Alma Yoluyla Kamulaştırma: Kamulaştırma Kanunu kapsamında satın alma, kamulaştırma konusu taşınmazın uzlaşma yoluyla idarece devralınmasıdır. Kamulaştırma Kanunu m.8/1’de idarelerin kamulaştırmalarda tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esası kabul edilmiştir. Bunun için maddenin 2. fıkrasında düzenlenen kıymet takdir komisyonlarının görevlerini tamamlamaları gerekir. Kamulaştırma kararının alınmasını takiben kamulaştırmayı yapacak idare, 11. maddeye göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmazın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonu ile ayrıca tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelini peşin veya kanunda düzenlenen istisnai durumlarda taksitle ödemek suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmazı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulursa; komisyonca belirlenen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılırsa, yapılan bu anlaşmaya ilişkin konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren bir tutanak düzenlenir. İdare anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç 45 gün içinde, tutanakta belirtilen bedeli ödenmeye hazır hale getirerek durumu malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirir ve belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesini ister. Malik ya da maliklerin idare adına tapuda ferağ vermesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. Satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil: Kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılamaması halinde idare, m.7'e göre topladığı bilgi ve belgelerle m.8 uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmaz malın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma m.3/2’e göre yapılmışsa taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister. İdare 6 ay içinde mahkemeye başvurduğuna dair bir belge getirmezse malikin başvurusu üzerine şerh kaldırılır. İdarenin açtığı dava, örneğin kamulaştırma bedelinin süresinde yatırılmaması nedeniyle reddedilirse, 6 aylık süre geçmeden yeni bir bedel tespiti ve tescil davası açılabilir. Buna karşılık 6 aylık süre geçmiş ise idare kamulaştırma işlemini tekrarlamalıdır. Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunamayanlara ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.
Mahkeme tarafından malike doğrudan çıkarılacak meşruhatlı davetiyede veya ilan yolu ile yapılacak tebligatta;
Asliye hukuk mahkemesi, kamulaştırılacak taşınmaz malın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise, bu mahalli gazetelerden ve ayrıca Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özetini en az bir defa yayımlar. Belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmaz malın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Taraflar arasında bedelde anlaşmazlık çıkması halinde hakim en geç 10 gün içinde keşif ve 30 gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmaz malın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır. Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, taşınmaz malın değerini belirten raporlarını 15 gün içinde mahkemeye vermek zorundadır. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır. Tarafların bilirkişiler tarafından belirlenen bedel üzerinden mahkemede anlaşamamaları halinde gerektiğinde hakim tarafından 15 gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hakim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın 4 ay içinde sonuçlandırılamaması halinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir.
Tarafların anlaştığı veya tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak veya kamulaştırma m.3/2’e göre yapılmışsa, ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilememiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye 15 gün süre verir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. Kamulaştırma bedelinin idare tarafından hak sahibi adına yatırıldığına veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda, ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Bu işlemler, mahkemenin davetine uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda da yapılabilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır. Süresi içinde kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkeme, idari yargıda açılan davayı bekletici mesele kabul ederek bunun sonucuna göre işlem yapmak durumundadır.
Acele kamulaştırmaya karşı açılan iptal davaları ivedi yargılama usulü ile, diğerleri öncelikle görülür. Ancak iptal davasının açılmasına bağlı otomatik gerçekleşen bir sonuç yoktur. Asliye hukuk mahkemesi ancak idare mahkemesinin yürütmenin durdurulması karar vermesi halinde iptal davasını bekletici mesele kabul ederek, idare mahkemesinin kesin kararının sonucuna göre işlem yapmak üzere bedel tespiti ve tescil davasını durdurur. Fakat açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez.
İptal davası açma hakkı: Taşınmaz maliki veya mirasçıları veya zilyetlik sonucu taşınmaz malın mülkiyetinin kazanımı iddiası varsa zilyet de iptal davası açabilir. Buna karşılık kiracının hakkının zarar görmesi kira süresiyle ilgili olduğu için mülkiyet hakkı kadar güçlü değildir. Ancak tapu kütüğüne şerh edilmiş 5 yıl veya daha fazla süreli kira sözleşmelerine dayanılarak iptal davası açılmasının mümkün olması gerekir. Dava, iştirak halinde ya da müşterek mülkiyet hakkı sahipleri tarafından ayrı ayrı açılabileceği gibi, İYUK m.5 uyarınca birlikte dava açma hakkı kullanılarak tek bir dilekçeyle de açılabilir. Kamulaştırma imar planına dayanılarak yapılmakta ise kamulaştırma işleminin tek başına iptali istenebileceği gibi kamulaştırma işlemi ile birlikte işlemin dayanağı olan imar planının iptali de istenebilir. Dava husumeti kamulaştırma işlemini yapan idareye yöneltilecektir. Hangi idarenin kamulaştırmayı yaptığı, tebligat veya ilanda belirtileceği için husumet konusunda sorun çıkmayabilir.
İptal davası açmak için kanunda 30 günlük özel bir süre öngörülmüştür. Bu süre tebliğ tarihinin ertesi gününden itibaren, tatil günleri de dahil olarak hesaplanarak, son gününde mutlaka bir çalışma günün mesai saatinin sonunda bitmesi aranacaktır. Bununla birlikte Tebligat Kanunu uyarınca ilan yoluyla tebligatlarda dava süresi Kamulaştırma Kanunu m.31’e göre ilan tarihinden itibaren hesaplanacaktır.
Samsun ve ilçelerinde etkili avukatlık hizmeti sunulmaktadır. 1995 Samsun doğumlu avukatımız, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup 2018 yılından bu yana İstanbul ve Samsun’da edindiği tecrübeyle Samsun’da ve ilçelerinde avukatlık ve arabuluculuk faaliyetlerini sürdürmektedir. Başta Aile, Gayrimenkul ve Miras Hukuku olmak üzere tüm alanlarda müvekkillerine çözüm odaklı hizmet vermekte; İngilizce bilgisiyle uluslararası süreçlerde de destek sağlamaktadır.
Hukukta Netlik, Süreçte Güven
Her Davada Strateji, Her Adımda Şeffaflık
Haklarınız İçin Kararlı ve Etkin Savunma
