Kira Sözleşmesinde Tarafların Borçları

Kira Sözleşmesinde Tarafların Borçları

KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRACININ BORÇLARI

1) Kira bedelini ödeme borcu

Kira parası sözleşmenin esaslı unsurudur ve bunun ödenmesi de kiracının asli borcudur. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Kiracının Temerrüdü: Kiracı, kiralananın tesliminde sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre: Adi kira sözleşmelerinde en az 10 gün; konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kiralanan, kiralamaya uygun şekilde bulundurulduğu müddetçe, kiracının, kendisinden kaynaklanan bir sebeple kiralananı kullanamaması veya sınırlı şekilde kullanması, kiraya verenin kiracıdan kira bedelini tam olarak ödemesini istemesine engel teşkil etmez. Fakat kiraya veren, kiracının kiralananı tümüyle veya kısmen kullanamaması nedeniyle bazı giderleri yapmaktan kurtulmuşsa, bu giderler kira bedelinden indirilir.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı: Taşınmaz kiralarında kira bedelini ödeme borcunun kanundan doğan teminatıdır. Taşınır rehninin özel bir türü olup ayni teminattır. Kiraya veren, işlemiş 1 yıllık ve işlemekte olan 6 aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz. Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış, kaybolmuş veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir. Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği halde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder. Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hakiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir. Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak 10 gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir.

2) Kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu

Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

3) Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu

Kiracı, yerel adetler de dikkate alınmak üzere, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür.

4) Ayıpları kiraya verene bildirme yükümü

Kiracının kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür. Aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. Her ne kadar kanunda bir borç olarak adlandırılmış ise de ayıpları kiraya verene bildirmek kiracı yönünden borç değil yükümlülüktür.

5) Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine, yenilik ve değişiklik yapmasına katlanma borcu

Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Ancak durumun gereklerine göre kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine yönelik haklarını öne sürmesi de mümkündür. Bizzat kiracı da, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu rıza verildiyse artık yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRAYA VERENİN BORÇLARI

1) Kiralananı sözleşmede öngörülen kullanma amacına uygun şekilde teslim ve kira sözleşmesi süresince kiralamaya uygun şekilde bulundurma borcu

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.

2) Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.

3) Yan giderlere katılma borcu

Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.

4) Ayıba karşı tekeffül borcu (Ayıptan sorumluluk)

Kiraya verenin ayıplardan sorumluluğu kiralananın teslim sırasında mevcut olup olmamasına göre değişiklik gösterir. Teslimi sırasında mevcut ayıplarda

Kiracı tarafından kabul edilmemişse:

- Önemli ayıplarda: Kiracının iki seçimlik hakkı mevcuttur.

1. Borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurabilir.
2. Kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

- Önemli olmayan ayıplarda: Sadece sonradan çıkan ayıplardan dolayı sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiracı tarafından kabul edilmişse: Kiracının kiraya verenin ayıba karşı sorumluluğuna başvurması dürüstlük kuralına aykırıdır.

Teslimden sonra ortaya çıkan ayıplarda

- Önemli ayıplarda: Kiracının üç seçimlik hakkı mevcuttur. Kiracı bu haklardan birini seçebilir ve seçiş olduğu hakla birlikte eğer varsa zararının tazminini de talep edebilir. Kiraya veren, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini kanıtlamadıkça bu zararları tazmin etmekle yükümlüdür.

Kiracı:

1. Kiralanandaki ayıpların giderilmesini talep edebilir.

Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı:

•    Kiraya veren hesabına ayıbın giderilmesini sağlayabilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir
•    Kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

2. Kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını talep edebilir.

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen önemli ayıpların varlığı halinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

3. Sözleşmeyi feshedebilir.

Sadece önemli ayıplarda sözleşmenin feshine gidilebilir. Fesih hakkının kullanılabilmesi için ayıpların giderilmesi için kiraya verene süre verilmesi ve bu sürede ayıbın giderilmemiş olması ya da ayıbın kiralananın kullanıma elverişliliğini önemli ölçüde veya tümüyle ortadan kaldırması gerekir.

- Önemsiz ayıplarda: Kiracının iki seçimlik hakkı mevcuttur. Kiracı bu haklardan birini seçebilir ve seçmiş olduğu hakla birlikte eğer varsa zararının tazminini de talep edebilir. Kiraya veren, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini kanıtlamadıkça bu zararları tazmin etmekle yükümlüdür.

Kiracı:

1. Kiralanandaki ayıpların giderilmesini talep edebilir.

2. Kira bedelinden ayıp oranında indirim yapılmasını talep edebilir.

Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.

5) Üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar (zapt) sebebiyle sorumluluk

Kiraya veren, üçüncü kişinin kiralanan üzerinde sözleşmenin kurulduğu sırada veya sonradan kazandığı ve kiracının kullanma hakkı ile bağdaşmayan haklar dolayısıyla kiracıya karşı sorumludur. Üçüncü kişinin hakkını ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse ve kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa (üçüncü kişi üstün hakkını kira sözleşmenin sonra elde etmişse) yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Taşınmaz kiralarında, kiracının kiralanan üzerindeki hakkı tapuya şerh yoluyla kuvvetlendirilebilir. Bu halde eğer kiracının hakkı bu şekilde kuvvetlendirilmişse, kiracı kiralamaya ilişkin hakkını kiralanan üzerinde hak sahibi olan üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir.

Detaylı bilgi için yazımızı okuyabilirsiniz.