Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi

Paylı Mülkiyette Ortaklığın Giderilmesi

Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu’nun 688-700’üncü maddelerinde düzenlenmekle birlikte tanımlanmamıştır. TMK’nun 688’inci maddesinin 1. fıkrasında sadece paydaşlık kavramı üzerinde durulmuştur. Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.

Paylı mülkiyetin kendisini, diğer mülkiyet çeşitlerinden ayıran bazı özellikleri bulunmaktadır. Öncelikle paylı mülkiyette, mülkiyete konu eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkı vardır ve bu mülkiyet hakkının ait olduğu kişi sayısı, birden fazladır. Ek olarak paylı mülkiyette paydaşlardan her biri paylı mülkiyet konusu eşya üzerindeki mülkiyet hakkının sadece bir bölümüne (payına) sahiptir.

Paydaşlar bölünebilen yetkileri tek başlarına, bölünemeyen yetkileri ise oybirliği ile kullanırlar. Paylı mülkiyetten kaynaklanan yetkilerden tasarruf yetkisi gibi bazı yetkiler bölünebilir ve her paydaş kendi payına ilişkin olarak bu yetkileri diğerlerinden bağımsız olarak kullanabilirken; eşyayı kullanma ve zilyetlik gibi eşyanın tamamına ait olan bazı yetkiler bölünemez ve paydaş, bu yetkilerin kullanılmasına diğer paydaşların katlanmasını sağlamak zorundadır.

Paylı mülkiyetten biraz farklı olarak elbirliği mülkiyetinde ortaklar arasındaki kişisel ilişki (elbirliği ortaklığı) ya elbirliği mülkiyeti ile aynı anda ya da ondan önce ortaya çıkmakta ve bu ortaklık nedeniyle ortaya çıkan mülkiyet elbirliği mülkiyeti niteliğini kazanmaktadır.

Paylı mülkiyet, belirli bir hukuki sebebe göre (kanun hükmü gereği, yetkili makam kararı veya taraf iradelerine dayalı hukuki işlemlerle) kurulur ve pay oranı, kurulduğu hukuki sebepte gösterilir. Buna karşılık pay oranı açıkça gösterilmemiş ise paydaşların payları eşit sayılır (TMK m. 688/II). Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir ve diğer paydaşların rızası aranmaksızın kendi paylarını devredebilir, rehnedebilir ve söz konusu pay alacaklıları tarafından haczedilebilir (TMK m.688/III).

Paylı mülkiyette eşya paydaşlar tarafından yönetilecektir. Paydaşlar paylı malın ne şekilde yönetileceği konusunda aralarında bir sözleşme yapmamışlar ise paylı mal bütün paydaşlar tarafından alınacak kararlarla yönetilecektir ve bu kararlarda aranılacak çoğunluk da işin önemine (olağan yönetim işleri TMK m.690, önemli yönetim işleri TMK m.691, olağanüstü yönetim işleri TMK m.692, zorunlu yönetim işleri TMK m.689 ve ivedi yönetim işleri TMK m.689) göre değişecektir.

Paylı Mülkiyette Taraf İradelerine Dayalı Ortaklığın Giderilmesi:

Paylı mülkiyetin konusu, taşınır veya tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmaz ise ortaklığın giderilmesi sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir; ancak paylı mülkiyetin konusu tapuya kayıtlı bir taşınmaz ise sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi (TMK m.706), (tapu memuru tarafından Tapu Kanunu m.26) ve her payın diğerlerinden bağımsız olarak tapu kütüğüne kayıt (5051 s. Tapu Sicil Tüzüğü m.57) ve daha sonra paydaş adına tescil edilmesi gerekir. Ancak uygulamada sözleşme yapılırken resmi şekil şartına uyulmamaktadır; fakat sözleşmeye istinaden, fiili olarak, bir paylaşma yapılmış, fiili paylaşmaya göre her paydaş kendisine özgülenen yerleri uzunca bir süre kullanmış ve söz konusu kullanım nedeniyle paydaşlar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkmamış ise Yargıtay ortaya çıkan duruma dürüstlük ilkesi (TMK m.2) çerçevesinde sonuçlar bağlamaktadır.

Paylı mülkiyetin sona ermesi ve dolayısıyla paylaşmanın gerçekleşmesinde taraf iradesinin hakim olduğu bu durumda taraflar, yapacakları ortaklığın giderilmesi sözleşmesi ile paylaşmanın şeklini serbestçe tayin edebilirler.

Paylı mülkiyette paylaşma, paydaşların paylı mülkiyet konusu malı aralarında paylaşmaları ve ayrılan parçalar üzerinde ferden malik olmalarıdır. ‘‘Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir’’(TMK m.699/1). Taraflar da, ortaklığın giderilmesi anlaşmasında, Kanun’da da belirtilen ‘‘aynen paylaşma’’ veya ‘‘nakden paylaşma’’ yöntemlerinden birini kararlaştırabilirler. Bu bağlamda paylı mülkiyete konu eşya aynen paylaşmaya elverişli ise paydaşlar payları oranında aynen paylaşma yöntemini seçerler; aynen paylaşmanın fiilen mümkün olmaması, eşyanın değerini önemli ölçüde azaltması, aynen paylaşmaya hukuki bir engelin olması yahut aynen paylaşma yönteminin tercih edilmemesi hallerinde paydaşlar nakden paylaşma yöntemini seçebilirler.

Aynen paylaşma yöntemi seçilmiş ise her paydaşa tahsis edilecek kısım sözleşmede gösterilir ve arada değer farkı varsa para ile kapatılır (TMK m.699/II). Aynen paylaşma sürecinde, paylı mülkiyet konusu eşya taşınır ise parçalar üzerinde zilyetliğin kurulmasıyla; paylı mülkiyet konusu eşya taşınmaz eşya ise paydaşlara özgülenen parçaların tapu kütüğüne kaydı ve hak sahipliğine ilişkin tescilin yapılması sonucu paylı mülkiyetten ferdi mülkiyete geçilmiş olur.

Nakden paylaşma yöntemi seçilmiş ise paylı mülkiyet konusu eşya, pazarlık suretiyle veya artırma yoluyla paraya çevrilir ve elde edilen bedel paydaşlar arasında paylaştırılır. Ancak artırma sadece paydaşlar arasında veya umuma açık artırma şeklinde yapılabilir. Ayrıca paydaşlar anlaşarak paylı mülkiyet konusu eşyayı aralarından bir veya birkaç paydaşa özgüleyebilirler. 

TMK m. 699/1’de paylaşma yöntemlerine ilişkin düzenleme sınırlayıcı nitelik taşımadığı için taraflar, kat mülkiyetine geçiş, başka bir mal ile trampa etme, paydaşlardan birine veya bir vakfa tahsis etme, adi ortaklığa sermaye olarak koyup elbirliği mülkiyetine geçiş gibi paylaşma yöntemlerini de tercih edebilirler. Paydaşlar, oy birliği ile paylaşma yöntemini serbestçe seçebilirken mahkeme kararıyla paylaşma yöntemi sınırlamalara tabidir.