Samsun Kat İrtifakı Anlaşmazlıkları Avukatı

İnşaatı yapılacak veya yapılmakta yani inşaatı henüz bitmemiş olan arsa üzerinde almayı düşünülen dairenin hissesine düşen arsa tapusuna KAT İRTİFAKI denir. Kat irtifakı paydaşlara, malik oldukları paylar dolayısıyla karşılıklı bir yapma borcu yüklemektedir. Kat irtifakı borçlusu bakımından; kat mülkiyetine çevrilmesi öngörülen ancak henüz inşasına başlanmayan veya tamamlanmayan payların devri halinde devralan yeni paydaş, inşaat borcunun borçlusu olur. Alacaklı taraf kat irtifakı sahibi ise, binanın sözleşmede öngörülen sürede yapılıp bitirilmesini, tamamlanmışsa tapuda kat mülkiyetine çevrilmesini isteme yetkisine sahip olur. Bu hak; kat irtifakı tanıyan kimsenin kendisine veya payı devrederse yeni malike inşaat borcu yüklerken, kat irtifakı tanınan kimseye inşaatın yapılmasını, tamamlanmasını talep etme imkanı sunar.

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile yönetim planını tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat irtifakının kurulması için, bir kişi arsaya tek başına malik ise onun, birden fazla kişi malik ise hepsinin bir dilekçe ile başvurması veya tutanak düzenlenmesini istemesi üzerine, tapu sicil müdürleri tarafından resmi senet düzenlenmesi gerekir.

Kat irtifakı kurulurken her bağımsız bölümün; Niteliği, Kat planında yer aldığı konumu (ara, köşe daire gibi), Cephe yönü, Bulunduğu katı, Brüt alanı, Söz konusu bağımsız bölümün diğer bağımsız bölümlerden farklı olarak değerini arttıran ya da azaltan manzara etkileri, Varsa eklentileri (müştemilatları), Site tarzı yapılarda bağımsız bölüme ait kendine özel açık alan, spor alanı veya sosyal tesisin olması (bahçesinin, havuzunun olması gibi) hususları incelenir. Kat irtifakı kurulurken bina yapılmamış olduğu için kat mülkiyeti kurulması sırasında dikkate alınan etkenlerin bir kısmı (dekorasyon farklılıkları gibi) hesaplamalarda kullanılmaz.

Kat Mülkiyeti Kanununun 5912 s. Kanun ile değiştirilen 3. maddesinin 3. fıkrasında ‟Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine re'sen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir''. 

Kat Mülkiyeti Kanunu m.17/1’e göre ‟Kat İrtifakı Sahibinin Hakları’’ başlığı altında; ‟Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler''. Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. 

─  Binanın inşasını sağlama yükümlülüğü

 

Kat irtifakı sahipleri, aynı zamanda diğerlerine ait irtifakın yükümlüsü paydaşlar olarak, dürüstlük kuralları uyarınca birbirlerine karşı binanın inşasını kolaylaştırmakla yükümlüdür. Bunların binanın inşasına ne şekilde katılacaklarının, yapılacak sözleşmede belirtilmesi yerinde olur. Çoğu zaman binanın fiilen inşasını aynı zamanda müşterek malik olan müteahhit üzerine almakta, diğer müşterek maliklerin inşaata katkıları bir bedel ödemek tarzında olmaktadır.

İrtifak hakkı sahibi müşterek malikler, borcunu yerine getirmeyen paydaşa karşı dava açabilirler. Fakat bunun için davacı, kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını teklif etmiş olmalıdır.

Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğer irtifak hakkı sahipleri – veya tümü dava açmak istemezlerse bunlardan bazıları- sulh hukuk hakiminden onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verilmesini isteyebilirler. Arsa payının müşterek malikler dışında üçüncü bir şahsa bu yolla devredilmesi kabul edilmemiştir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılmaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür. (Yapılacak ihtarda yerine getirilecek borcun ne olduğu gösterilmelidir. Çoğunlukla bu borç inşaat için gerekli masraf hissesinin ödenmesi olacaktır. İnşaat masrafının miktarı ve ne zaman ve ne şekilde ödeneceği, evvelce sözleşme ile kararlaştırılmamışsa bu hususta kat irtifakı sahipleri kurulunun vereceği karara göre hareket edilecektir.

 

─  Ortak masraflara katılma yükümlülüğü

─  Kat mülkiyetine çevirtme yükümlülüğü

 

Kat irtifakı kurulan arsa üzerinde bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin talebi üzerine sulh hukuk hakimi gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Eğer hakim yapının tamamlanabileceğine kanaat getiriyorsa sona erme talep edilmiş olsa dahi süre uzatma kararı vermelidir. Ancak süre uzatılması talep edilmişse hakimin sona erme kararı verme yetkisi yoktur. Süre, talep üzerine yeniden uzatılabilir. Eğer kat irtifakı mahkeme kararı ile kaldırılmışsa kat mülkiyeti kütüğündeki kayıt silinir. Kat irtifakı mahkeme kararının kesinleşmesi ile sona ermiştir.

Kat İrtifakı davaları Sulh Hukuk Mahkemesine açılmaktadır.