Samsun Kat Mülkiyeti Kaynaklı Dava Avukatı

Samsun'da Kat Mülkiyeti davaları konusu, ilgilendiğimiz ve müvekkil/danışanlarımıza hukuki hizmet verdiğimiz konular arasındadır. Kat Mülkiyeti ile alakalı hukuki destek almak istiyorsanız bu sayfadaki bilgilerden yararlanabilirsiniz. Sayfada Kat Mülkiyeti konusundaki genel bilgilere başlıklar altında yer verilmiştir. Daha detaylı bilgi edinmek için Blog/Önemli Bilgiler kısmındaki makalelere ve Hizmetler kısmındaki açıklamalara da göz atabilirsiniz.

Bağımsız bölüm Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesine göre; ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan kısımları ile bir binanın bütünü için söz konusu olabilir. Kat maliki sadece kendi bağımsız bölümü üzerinde sınırlı ayni hak veya kira gibi kişisel hak kurabilir. Arsa payı ya da ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet payı bağımsız bölümdeki kat mülkiyetinden ayrı olarak hukuki tasarruflara konu olamaz. Üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olan ana taşınmazın tapu kütüğündeki kaydı bu durum belirtilerek kapatılır. Kat mülkiyetine konu her bağımsız bölüm ise; kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına veya kat mülkiyeti zabıt defterine o bölüme ait arsa payı da gösterilmek suretiyle kayıt edilir. Böylece, kütüğe kaydedilen her bölüm bağımsız bir taşınmaz niteliği kazanır ve ayrı ayni haklara konu oluşturabilir.

 

Öncelikle kat mülkiyeti alınacak binanın inşaat çalışmaları tamamlanmış olması ve iskan belgesinin de alınmış olması gerekmektedir.

Bir taşınmaz üzerindeki yapının veya yapıların bağımsız bölümlere ayrılarak kat mülkiyetlerinin kurulması ya hukuki işlemle ya kazai kararla ya da tapu idaresinin kararı ile olur. Ancak bu yollardan herhangi biri, binadaki bağımsız bölümlerin tümü için birden uygulanmalıdır. Yani, taşınmazda yalnız bir veya birkaç bağımsız bölümün ayrılması ve bunlar üzerinde kat mülkiyeti kurularak diğer bölümlerin alelade paylı mülkiyet hükümlerine tabi bırakılması mümkün değildir.

Kat mülkiyeti ne şekilde kurulmak istenirse istensin kurulabilmesi bazı şartların gerçekleşmesine bağlıdır. Buna göre;

1) Ana yapının tamamlanmış olması (634 s. KMK m.12’e göre; belediye sınırları içindeki yapılara ilgili belediye, belediye sınırları dışındaki yapılara ilgili valilikler tarafından verilen yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmış olması halinde yapı tamamlanmış sayılacaktır).

2) Her bağımsız bölümün başlı başına kullanılmaya elverişli olması

3) Ana yapının kargir olması

4) Ana yapının tümünün kat mülkiyetine çevrilmesi şarttır.

 

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için bir parsel üzerinde birden çok bağımsız bölüm olmalıdır. Bir parsel üzerinde tek bir bağımsız bölüm inşa edilmiş ise bu tek bir bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulabilmesi için aynı parsel üzerinde en az iki adet bağımsız bölüm mevcut olmalıdır.

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için, tapu sicilinde cins değişikliği yapılmış olmalı, yani, parselin arsa vasfının değiştirilmiş olması gereklidir. Örneğin; tapudaki ‟arsaˮ vasfı, ‟dört katlı kargir binaˮ haline getirilmeden kat mülkiyeti kurulamaz. 

 

Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının 634 s. KMK m.12’de yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir (1--- Proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi, 2--- kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı).

Kat mülkiyetinin kurulması için öncesinde kat irtifakı kurulması zorunlu değildir. Hiç kat irtifakı kurulmadan da kat mülkiyeti kurulabilir. Kat irtifakı kurulmadan, direkt olarak kat mülkiyeti kurulmasına, doğrudan kat mülkiyeti kurulması denir. Bunun için; ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından tapu idaresinden istemde bulunulması gerekmektedir. Paydaşlardan birisi dahi kat mülkiyeti kurulmasına icazet vermez ise doğrudan kat mülkiyeti kurulaması mümkün değildir. Tüm paydaşlar tapu idaresinden istemde bulunması üzerine, tapu idaresince tescil istem belgesi veya resmi senet düzenlenir.

 

Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulması haline ‟ortaklığın giderilmesi davalarındaˮ rastlanılır. Mahkemenin kat tahsisi yoluyla taksime karar verebilmesi için binanın kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir bina olması gerekir.

Kat mülkiyetine konu olabilecek bir taşınmaz malın paydaşlarından birisinin ortaklığın giderilmesi için açacağı dava ile de kat mülkiyeti kurulabilir. Bunun için ortakların katılımı şart değildir. Ancak; her paydaşa bir bağımsız bölümün isabet etmesinin mümkün olması, KMK m.12’de yazılı belgelerin ibraz edilmesi gerekmektedir.

Paydaşlar gerekli belgeleri düzenlemedikleri takdirde, hakim bu belgeleri tamamlar ve buna göre kat mülkiyeti kurulmasına karar verir.

 

Yapı tamamlanmadıkça kat mülkiyetlerinin kurulması kural olarak mümkün değilse de, inşaata ilişkin tasdikli proje ve planla diğer belgeler tapu idaresine verilmek şartıyla taşınmaz malikleri kat irtifakları kurabilirler. Bu hak yapı tamamlandıktan sonra paydaşlardan her birine, kat mülkiyetinin tescilini tapu idaresinden istemek hakkını verir. Ve artık bu hak kullanılmak suretiyle her paydaşın, kat irtifakını kat mülkiyetine çevirtmesi mümkündür.

Kat irtifakı kurulmuş yerlerde kat mülkiyetine geçmek daha kolaydır. 5912 Sayılı Kanun, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemini tapu dairesince re’sen yapılacak işlemler arasında saymıştır. Yapı kullanma izin belgesini veren makam, verdiği yapı kullanma izin belgesinin bir örneğini tapu dairesine gönderirse kat mülkiyeti re’sen kurulacaktır.

Kat mülkiyetine konu olan bir binanın üzerine, bir mülkiyet kurulurken belediyece tasdik edilmiş ve tapuda evrakı müsbite arasına konulmuş plan dışında hiçbir suretle kaçak kat yapılamaz. Buna aykırı olarak yapılan kaçak kat üzerinde kat mülkiyeti hükümleri uygulanamaz. Bir bina üzerinde kat mülkiyeti kurulduktan sonra malikin bu binada mevcut katlara ilaveten kat çıkma hakkını kendinde alıkoyması açıkça men edilmiştir. Eğer kat malikleri aralarında anlaşıp yeni bir kat çıkmak isterlerse, kanunun 44. maddesinde yazılı esaslara göre hareket ederler. Kanun buna mani değildir.

Bağımsız Bölümler Üzerindeki Haklar  :Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin içinde, ana taşınmaz mala zarar verecek nitelikte olmamak kaydıyla, arzu ettikleri onarım, tesis ve değişiklikleri yapabilirler.

Ortak Yerler Üzerindeki Haklar    : Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır. Ancak niteliği gereği asansör, çatı gibi yerlerden her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun, eşit olarak kullanma hakkına sahiptir. Bunun aksine sözleşme yapılamaz. 

─ Dürüstlük kuralına uygun davranma yükümlülüğü

─ Kat Maliklerinin Birbirini Rahatsız Etmeme Yükümlülüğü

Kat Mülkiyeti davaları taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine açılmaktadır.