Samsun Önalım Şufa Davası Avukatı

Samsun Önalım Şufa Davası Avukatı

Samsun'da Önalım Şufa davaları konusu, ilgilendiğimiz ve müvekkil/danışanlarımıza hukuki hizmet verdiğimiz konular arasındadır. Önalım Şufa ile alakalı hukuki destek almak istiyorsanız bu sayfadaki bilgilerden yararlanabilirsiniz. Sayfada Önalım Şufa konusundaki genel bilgilere başlıklar altında yer verilmiştir. Daha detaylı bilgi edinmek için Blog/Önemli Bilgiler kısmındaki makalelere ve Hizmetler kısmındaki açıklamalara da göz atabilirsiniz.

Önalım Şufa Nedir?

Ön alım (Şufa) hakkı; paylı mülkiyete tabi taşınmazda bir paydaşın kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma hakkı verir.

Önalım Şufa davası hangi durumlarda açılır?

PAYLI MÜLKİYET

Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Yönetime ilişkin düzenleme yapılmamışsa yasal yönetim uygulanır. Yasal yönetim şu şekildedir:

● Olağan yönetim işleri: Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir.

● Önemli yönetim işleri: İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için hem pay hem paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.

Pay ve paydaş eşitliği halinde hakim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.

● Olağanüstü yönetim işleri: Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Eşyanın korunması veya gecikmesinde sakınca olan işlerin yapılmasında her paydaş tek başına yetkilidir. Aksine anlaşma geçersizdir.Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar. Ancak bu durumun tam tersi mümkündür yani eşyanın tamamında bu haklar kurulmuş olsa da paydaşlar kendi payları üzerinde bu hakları ayrıca kurabilirler. Paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Uyuşmazlık halinde yararlanma ve kullanma şeklini hakim belirler. Bu belirleme, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir. 

Payın Devri ve Yasal Önalım Hakkı

Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve her halde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer. Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Önalım hakkından feragatin ise resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Karşılıksız kazandırmalarda, paydaşlararası satışlarda, cebri icrayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. 

Paydaşlıktan Çıkarma

Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır. Eşya bölünemiyorsa, çıkarma talebi sırasında payı devralmak istediğini belirten paydaşlar, payı satın alabilirler. Paydaşlar payı almak istemiyorlarsa, hakim, çıkarılana payını satması için süre verir. Bu sürede satılamazsa hakim payı satışa çıkarır.

Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi

Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle en çok 10 yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

ÖNALIM (ŞUFA) SÖZLEŞMESİ

Önalım hakkı, taşınmaz malikinin, taşınmazını üçüncü bir kişiye satması halinde, ön alıcıya tek taraflı irade beyanıyla taşınmazın alıcısı olabilme yetkisi veren kurucu yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hallerinde kullanılabilir. Taşınmazın, miras, cebri icra, kamulaştırma yoluyla satışı ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hallerinde önalım hakkı kullanılamaz. Yani asıl olan mülkiyetin geçişi değil satım ve benzeri yollarla geçişidir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı sözleşmesinin geçerliliği, adi yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Önalım hakkı en çok 10 yıl süre ile kararlaştırılabilir. Hakkın üçüncü kişilere karşı öne sürülebilmesi amacıyla şerhi mümkündür ancak bu şerh, 10 yıl geçmekle etkisini kaybeder. Şerh, taşınmaz malikinin istemiyle terkin olunur. Ancak 10 yıl bittikten sonra yapılacak bir anlaşma ile şerhin yenilenmesi mümkündür. Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım hakkı devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (Yani bu hakkın temliki için de alacağın temliki sözleşmesinin de adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir). Önalım hakkı için her ne kadar adi yazılı şekil yeterli görülmüş olsa da hakkın şerh verilebilmesi için yapılacak şerh anlaşması tapuda resmi şekle tabidir. Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Önalım hakkı, hak sahibi tarafından ancak alıcıya dava açılarak kullanılır. Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır.

Hak düşürücü süre:

Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak 3 ay ve her halde satışın yapılmasından başlayarak 2 yıl içinde dava açmak zorundadır.

Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa veya alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Önalım hakkı sözleşmeden doğabileceği gibi yasadan da doğabilir. Yasadan doğan önalım hakkı bir payın üçüncü kişilere satışında uygulanabileceğinden paydaşların kendi arasındaki satımda ön alım hakkı kullanılamaz. Yasal önalım hakkının tapuya şerh verilmiş olmasının bir fonksiyonu yoktur. Çünkü tapu sicilinin aleniyeti nedeniyle üçüncü kişilerin her bir paydaşın bu hakka sahip olduğunu bildiği varsayılır. Yani kanundan doğan önalım hakkının kendisi değil ancak olsa olsa feragatine ilişkin sözleşmeler tapuya şerh verildiğinde etkili olur.

ÖRNEK YARGITAY KARARI

T.C.

YARGITAY

Birinci Hukuk Dairesi

E: 2020/196, K: 2021/720, T: 10.02.2021 

Şufa Hakkı - Tapu İptal ve Tescili - Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması - Yolsuz Tescil

Özet: Yolsuz tescil nedenine dayalı tapu iptali-tescil, olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkin davada isteklerini tazminata hasreden davacıların davalıdan isteyebilecekleri miktarın, şufa davasında mirasbırakanlarının dava konusu taşınmaz hakkında ödediği şufa bedeli olacağı gözetilmelidir. (4721 s. TMK m. 705)

TÜRK MİLLETİ ADINA

YARGITAY İLAMI 

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, tazminat davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin mahkeme kararına karşı davacılar tarafından yapılan istinaf başvurusu Bölge Adliye Mahkemesince kabul edilip 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 705/2. maddesi dayanak gösterilmek suretiyle kısmen tapu iptali-tescile kısmen tazminata ilişkin olarak verilen karar davalı tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi M.A’in raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR- 

Dava, yolsuz tescil nedenine dayalı tapu iptali-tescil, olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.

Davacılar, mirasbırakanları H.Y.’ın paydaşı bulunduğu 1114 nolu parselde başka paydaş tarafından davalı Ö.Y.’a yapılan 1/3 pay satışı nedeniyle şufa hakkını kullanarak dava açtığını, davanın kabul edilmesine rağmen 1114 nolu parsele hükümde yer verilmesinin unutulup kararın kesinleştiğini, davalı üzerinde kalan payın yolsuz tescil niteliğinde bulunduğunu ileri sürerek tapu iptali-tescile, aksi takdirde tazminata karar verilmesini istemişler; çekişmeli payın davalı tarafından davadan önce dava dışı kişiye satıldığının anlaşılması üzerine isteklerini tazminata hasretmişlerdir.

Davalı, zamanaşımı süresinin geçtiğinin belirtip davanın reddini savunmuştur. 

Şufa davasında davacıların mirasbırakanı tarafından yatırılan 5.000 TL şufa bedeli üzerinden davanın kabulüne ilişkin mahkeme kararına karşı davacılar tarafından yapılan istinaf başvurusu Bölge Adliye Mahkemesince kabul edilip 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 705/2. maddesi dayanak gösterilmek suretiyle kısmen tapu iptali-tescile kısmen tazminata karar verilmiştir. 

Hemen belirtilmelidir ki, yargılama sonunda uyuşmazlığın esası hakkında verilen nihai karar, hükümdür. Mahkeme kararı, hüküm kapsamı ile kesinleşir. Hüküm kapsamında yer verilmeyen bir hususun kesinleştiğinden ve hukuki sonuç doğuracağından söz edebilme olanağı da yoktur. 

O halde, 2005/984 esas sayılı şufa davasının hüküm sonucunda yer almayan dava konusu 1114 nolu parsel bakımından TMK’nin 705/2. maddesinde düzenlenen tescilsiz mülkiyet kazanım koşulunun gerçekleştiğini söyleyebilmek mümkün değildir. 

Değinilen bu hukuki durum karşısında, isteklerini tazminata hasreden davacıların davalı Ö.Y.’dan isteyebilecekleri miktarın, şufa davasında mirasbırakanlarının dava konusu taşınmaz hakkında ödediği şufa bedeli olacağı kabul edilmelidir. Nitekim, anılan husus yerel mahkeme tarafından da benimsenmiştir. 

Hal böyle olunca, yukarıda belirtilen ilke ve olgular birlikte değerlendirilmek suretiyle bir karar verilmesi gerekirken, olayda uygulanma imkanı bulunmayan TMK’nin 705/2. maddesi dayanak yapılarak yanılgılı değerlendirme ile hüküm kurulması isabetsizdir. 

Kabule göre de, davacıların isteklerini tazminata hasrettikleri gözardı edilip kısmen de olsa tapu iptali-tescil kararı verilmesi doğru değildir. 

Davalının temyiz itirazı açıklanan nedenlerden ötürü yerinde görüldüğünden, kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371/1-a maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, aynı Kanun’un 373/2. maddesi uyarınca dosyanın kararı veren İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 10.02.2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Önalım Şufa davası ne kadar sürer?

Önalım Şufa davası genellikle ortalama 1,5- 2 yılda neticelenmektedir. Önalım Şufa dava süreleri bazı durumlarda uzayabilmektedir.

Önalım Şufa davasında gerekli olabilecek belgeler

Tapu kaydı, veraset ilamı, resmi senet akit tablosu, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık, kimlik ve adres araştırması vb, gibi deliller Önalım Şufa davaları için önemlidir.

Önalım Şufa davası hangi mahkemede açılır?

Önalım Şufa davaları taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine açılmaktadır.