Çalışma Saatleri: 08:00 - 19:00
Çalışma Saatleri: 08:00 - 19:00
Mülkiyet hakkı, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası ve uluslararası sözleşmelerle koruma altına alınmış en temel haklardan biridir. Taşınmaz malların (ev, arsa, tarla, iş yeri) aidiyetini ve üzerindeki hakları gösteren tapu kayıtlarının güncel, doğru ve hukuka uygun olması hayati önem taşır. Ancak uygulamada; miras uyuşmazlıkları, hatalı kadastro işlemleri, irade sakatlıkları veya sözleşmeye aykırılıklar nedeniyle tapu sicilinde yolsuz tesciller meydana gelebilmektedir. Samsun tapu avukatı hukuki desteği, bu tür karmaşık uyuşmazlıkların çözülmesinde ve mülkiyet haklarının korunmasında devreye girmektedir.
Tarım arazilerinin yoğun olduğu taşra ilçelerinde sınır uyuşmazlıkları ve miras paylaşımları ön plana çıkarken, merkez ilçelerde kentsel dönüşüm, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve imar uygulamalarından kaynaklanan davalar ağırlık kazanmaktadır. Bu süreçlerin tamamında hak ve zaman kaybı yaşamamak adına profesyonel bir yol haritası izlenmelidir.
Tapu sicilinin gerçek hak durumunu yansıtmadığı, usulsüz veya yolsuz tescil işlemlerinin yapıldığı her durumda tapu davaları gündeme gelir. Bu uyuşmazlıklar mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için teknik bilgi, güncel mevzuat takibi ve Yargıtay içtihatlarına hakimiyet gerektirir. Samsun ve çevre ilçelerinde en sık karşılaşılan ve yargıya taşınan tapu davası türleri şunlardır:
Tapuda yolsuz veya hukuka aykırı olarak tescil edilmiş bir kaydın düzeltilmesi ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına kaydedilmesi amacıyla açılan davalardır. Hata, hile, korkutma (tehdit) gibi iradeyi sakatlayan durumların varlığı, vekalet görevinin kötüye kullanılması veya sahte belgelerle işlem yapılması halinde bu davaya başvurulur. İrade sakatlığı iddialarında kanunen öngörülen 1 yıllık hak düşürücü süreye dikkat edilmesi, davanın esastan reddedilmemesi için çok kritiktir.
Hukuka aykırı düzenlenmiş tapunun hukuka uygun duruma getirilmesi için açılır. Bu dava, tapu kaydında malik gözüken kişiye karşı açılır. Malik ölü ise dava malikin mirasçılarına yöneltilir. Tapu iptali ve tescili davası, usulsüz, yolsuz ve hukuka şekilde düzenlenmiş tapu kaydının usule uygun hale getirilmesi için açılmaktadır. Hukukumuzda en sık karşılaşılan dava türleri tapu iptal ve tescil davalarıdır. Türk Medeni Kanunu madde 712-713 gereğince zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı olarak iki şekilde mümkündür.
Tapu iptal ve tescil davası açılırken eksiksiz ve kusursuz bir dilekçe hazırlanmalıdır. Bu süreçte alanında yetkin bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki destek alınması gerekir. Gayrimenkulün kayıt bilgileri, olayın özellikleri, hukuka aykırı durumlar tek tek belirtilmelidir. Davayı açan hak sahibi varsa tanık listesi ve diğer delilleri, keşif ve bilirkişi talepleri dava dilekçesinde bulundurmalıdır. Mahkemece mevcut tapu kayıtları incelenir ve tapu tescil işlemlerinde hukuka aykırılık olup olmadığı araştırılır. İki tarafın tanıkları dinlenir, gerekli görülürse bilirkişi raporu istenir, keşif yaptırılır ve tüm sonuçlara göre karar verilir. Tapu iptal ve tescil davası, konusu ve masrafları bakımından oldukça önemli olup, zaman ve para kaybı yaşanmaması için ilk aşamadan itibaren alanında yetkin bir gayrimenkul davası avukatından profesyonel yardım alınmalıdır.
Uygulamada en çok karşılaşılan ve hizmet verdiğimiz tapu iptal ve tescil davası türleri şunlardır:
Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması: Türk Medeni Kanunu madde 712’e göre; ‘‘Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez’’. Dolayısıyla, tapuya kayıtlı bir taşımaz bulunması gerekir. Bu taşınmaz arazi, arsa olabileceği gibi tapuya kayıtlı bağımsız bir hak da olabilir. Yine, yolsuz olarak tescil edilmiş olması ve zilyetliğin iyiniyetle, davasız ve aralıksız 10 yıl sürmüş olması gerekir. Bu şartların tamamlanmasıyla, dava açılmaksızın mülkiyet re’sen zilyet sahibine geçecektir. Kamu mallarının olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.
Tapusuz taşınmazın mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması: Kadastro Kanunu madde 13/B-c uyarınca; ‘‘Kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur’’. Yani, zilyetliğin malik sıfatıyla davasız ve aralıksız 20 yıl sürmüş olmalıdır. Olağan zamanaşımındaki gibi olağanüstü zamanaşımında da iyiniyet aranmaz. Türk Medeni Kanununun madde 996’e göre zilyet, aynı şartlara sahip önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir. Tüm bu şartların tamamlanmasıyla, Mahkeme gazeteyle bir kez ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az 3 kez ilan yapar. Son ilandan başlayarak 3 ay içinde itiraz eden olmazsa davacı davasını ispatlamış sayılır ve taşınmazın tesciline karar verilir. Özel mülkiyet konusu olamayan taşınmazlar olağanüstü zamanaşımı ile kazanılamaz. Meydan, pazar yeri, park, bahçe, karakol ve okul binası, resmi bina, mera, yaylak, kışlak, otlak, harman, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler, deniz, göl vd. yerler kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılamaz.
Tapulu taşınmazın mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması: Türk Medeni Kanununun madde 713/2. gereğince; ‘‘Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir’’. Yani, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmaz olmalı, taşınmaz maliki tapu kütüğünden anlaşılmamalı veya malik 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilen kişilerden olmalıdır.
Tapu iptal ve tescil davasında davacı - davalı
Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması durumunda dava açılmasına gerek olmayıp, mülkiyet re’sen zilyet sahibine geçmektedir.
Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması davacı, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişidir. Davalı ise hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri ya da varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarıdır.
Tapulu taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetinin kazanılması halinde davacı zilyet olup, davalı ise tapuda malik görünen kişinin mirasçılarıdır.
Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazın kazanılmasında miktar
Kadastro Kanunu madde 14’e göre; ''Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir''.
Tapu İptal ve Tescil davası ne kadar sürer?
Tapu İptal ve Tescil davası genellikle ortalama 2,5 - 3 yılda neticelenmektedir. Tapu İptal ve Tescil dava süreleri bazı durumlarda uzayabilmektedir.
Tapu İptal ve Tescil davasında gerekli olabilecek belgeler
Tapu kaydı, binayı gösterir fotoğraflar, kroki, satış vaadi sözleşmesi, veraset ilamı, tanık, yemin, keşif, bilirkişi incelemesi vb. gibi deliller Tapu İptal ve Tescil davaları için önemlidir.
Tapu İptal ve Tescil davası hangi mahkemede açılır?
Tapu İptal ve Tescil davaları taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine açılmaktadır.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında yetkili ve görevli mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın usulden reddedilmesini önleyen ilk adımdır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, gayrimenkule ilişkin davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir. Bu durum, davanın mutlaka taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmasını zorunlu kılar.
Tapu davalarında dilekçelerin hazırlanması aşamasından itibaren internetten alınan basmakalıp formlar yerine somut olayın özelliklerine uygun, hukuki temelleri sağlam metinler oluşturulmalıdır. Davanın açılmasıyla birlikte taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla mahkemeden ihtiyati tedbir kararı talep edilmesi, mülkiyetin güvence altına alınması açısından hayati bir adımdır.
Gayrimenkul hukuku; Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu, Kadastro Kanunu ve İmar Kanunu gibi pek çok farklı mevzuatın bir arada uygulandığı, usul kurallarının en katı uygulandığı alanlardan biridir. Kulaktan dolma bilgilerle veya yalnız başına yürütülmeye çalışılan tapu dairesi ve mahkeme süreçleri, mülkiyet hakkının tamamen kaybedilmesi gibi telafisi imkansız zararlara yol açabilir.
Dava sürecinde delillerin (tapu kütükleri, veraset ilamları, banka kayıtları, tanık beyanları) hukuka uygun toplanması, keşif ve bilirkişi incelemelerinde doğru soruların yöneltilmesi davanın sonucunu doğrudan etkiler. Samsun bölgesindeki yerel örf, adet, arazi yapısı ve adli işleyişi bilerek hareket etmek, sürecin daha sağlıklı ve hızlı ilerlemesine katkı sunar. Hak kayıplarının önüne geçmek, bürokratik engelleri aşmak ve mülkünüzün geleceğini güvence altına almak adına profesyonel destek almanız tavsiye edilir.
Bu dava tapu sicil müdürlüğüne karşı açılmaktadır. İlgililerin yazılı rızaları yoksa, tapu memuru sicildeki yanlışlığı sadece mahkeme kararıyla düzeltebilecektir. Ancak tapu memuru basit yazım hatalarını kendiliğinden düzeltebilecektir. Bu düzeltme, eski sicilin silinmesi ya da yeni tecil şeklinde olabilir. Herhangi bir üst süre sınırına tabi değildir.
Tapu sicili tam, doğru ve gerçeğe uygun şekilde tutulmak zorundadır. Tapu sicil kayıtları gerçek hak sahipliğini yansıtmıyorsa bu kayıtların düzeltilmesi gerekecektir. Tapu sicilinin düzeltilmesi davası; yolsuz nitelik taşıyan tescil, terkin ve değişiklik(tadil) işlemleri için açılmaktadır. TMK m. 1027' e göre: İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca re'sen düzeltir. Gerçek veya tüzel kişilerin, yazım yanlışlığının düzeltilmesi talebinde bulunmasına rağmen taleplerinin tapu memuru tarafından reddedilmesi durumunda TMK md.1027 hükmü çerçevesinde tapu sicilinin düzeltilmesi davası açması mümkündür.
Nüfus kayıt örneği, tapu kayıtları, veraset ilamı, tanık gibi deliller Tapu Sicilinin Düzeltilmesi davaları için önemlidir.
Tapu Sicilinin Düzeltilmesi davaları Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine açılmaktadır.
Samsun ve ilçelerinde etkili avukatlık hizmeti sunulmaktadır. 1995 Samsun doğumlu avukatımız, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup 2018 yılından bu yana İstanbul ve Samsun’da edindiği tecrübeyle Samsun’da ve ilçelerinde avukatlık ve arabuluculuk faaliyetlerini sürdürmektedir. Başta Aile, Gayrimenkul ve Miras Hukuku olmak üzere tüm alanlarda müvekkillerine çözüm odaklı hizmet vermekte; İngilizce bilgisiyle uluslararası süreçlerde de destek sağlamaktadır.
Hukukta Netlik, Süreçte Güven
Her Davada Strateji, Her Adımda Şeffaflık
Haklarınız İçin Kararlı ve Etkin Savunma
