Taşınmaz (Gayrimenkul) Satımı - Tapu İşlemleri

Taşınmaz (Gayrimenkul) Satımı - Tapu İşlemleri

TAŞINMAZ (GAYRİMENKUL) SATIMI

Niteliği gereği yerinde sabit arazi, arsa, ev gibi eşya ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler ve tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar taşınmaz satımının konusunu oluşturur. Kanunda aksine hüküm bulunmayan hallerde taşınır satışına ilişkin kurallar, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır.

Geçerlilik şekli: Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Geçerlilik şekline uyulmamasının yaptırımı butlandır (kesin hükümsüzlük). Fakat şekle aykırılığın ileri sürülmesi Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyorsa bu iddia dinlenmez. Yargıtay’ın özellikle alıcının edimini yerine getirdiği ve malik sıfatıyla zilyetliği kurduktan sonraki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu yönde kararları söz konusudur.

Taşınmaz satımında tapu sicil memurları tarafından düzenleme şeklinde bir sözleşme ile (onaylama yeterli değildir) yapılmak zorundadır. Resmi senette sözleşmenin objektif esaslı unsurlarına ve taraflarca esaslı hale getirilmiş sübjektif hususlara yer verilmiş olması şarttır. Tarafların adları, satış konusu taşınmaz, semen ve hukuki sebebin senette düzenlenmesi gerekir. Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür. Satılan taşınmaz, resmi bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir. Taşınmazlar üzerindeki ayni hakların devrinde özel yetki arandığından satış vekil veya temsilci ile yapılıyorsa bunların kimliği ve temsil ilişkisi senette gösterilmelidir. Ceza koşulu ve bağlanma parası, asıl sözleşmenin şekline tabi olduklarından taşınmaz satımında öngörülmeleri halinde bunlar da resmi şekilde yapılmalıdır. Noterler ancak satış vaadi sözleşmesi yapabilirler. Satış sözleşmesi yapamazlar.

TAPU İŞLEMLERİ – TESCİL, ŞERHLER VE BEYANLAR

1-) Tescil

Taşınmazlar üzerinde ayni hak kurulabilmesi için tescil gerekir. Tescil bir tasarruf işlemi olduğundan hem fiil ehliyeti hem de tasarruf ehliyeti gerektirir. Tescil talebini aleyhine sonuç doğacak olan taraf yapar. Taşınmaza ilişkin aşağıdaki haklar, tapu kütüğüne tescil edilir:

• Mülkiyet
• İrtifak hakları ve taşınmaz yükleri
• Rehin hakları

Tescil kavramı tadil ve terkin kavramlarını da içermektedir. Tadil, düzeltme anlamına gelir. Tapu sicilindeki adi (basit) yanlışlıklar tapu memuru tarafından re’sen düzeltilir. Ancak esaslı yanlışlıklar (malikin yanlış yazılması, sınırın yanlış gösterilmesi vb.) ya tarafların anlaşmasıyla ya da mahkeme kararıyla düzeltilir. Terkin ise silme anlamındadır. Tapuda silinecek olan kayıtların üzerine kırmızı çizgi çekilir. Tescili meydana gelen bir hakkın ortadan kalkması için terkin gerekir.

Yolsuz Tescil: Tescil işlemi haklı bir sebebe dayanmıyorsa tescil söz konusudur. Adına yolsuz tescil yapılan kişi iyiniyetliyse ve malik tarafından 10 yıl içerisinde tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılmazsa adına yolsuz tescil yapılan taşınmaz üzerindeki hakkı zamanaşımıyla kazanmış olur. Adına yolsuz tescil yapılan kişi, taşınmaz üzerinde iyiniyetli 3. kişiye bir ayni hak tanırsa bu kişi tapuya güven ilkesinin de devreye girmesiyle hakkı derhal kazanacaktır. Yolsuz tescil nedeniyle zarar gören ve zararını başka şekilde karşılayamayan zarar gören, zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak 2 yıl ve en geç fiilden itibaren 10 yıl içinde Devlete tazminat davası açabilir. İlgili süreler zamanaşımı süresidir. Devlet burada kusursuz sorumludur. Zararı tazmin eden Devlet, varsa kusurlu memura rücu eder. Tapu memurunun kusurlu olmadığı durumlarda da Devlet zararı tazmin eder ancak dikkat edilmelidir ki zarar başka şekilde karşılanamıyorsa Devlete tazminat davası açılacaktır. Sahte vekaletname, sahte nüfus cüzdanı ile yapılan işlemlerde ise hakkı devralan adına yolsuz tescil yapılan kişidir ve hakkı derhal kazanamaz, iyiniyetliyse 10 yıl sonra kazanır. Çifte tapu durumunda tapu sicilinin aleniliği ilkesi gereğince tapuya güven ilkesi uygulanmaz.

2-) Şerhler

Şahsi Hakların Şerhi:

Şahsi haklar, nispi haklardır yani sadece taraflar arasında ileri sürülebilirler. Bu durumun istisnası bu hakların tapu siciline şerh edilmesidir. Şerh ile birlikte hak kuvvetlenir ve o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı da ileri sürülebilir. Bu nedenle bu haklara kuvvetlendirilebilir nispi haklar adı da verilir. Ancak dikat edilmelidir ki hakın şerh edilmesi hakkı kıuvvetlendirir ancak mutlak hakka dönüştürmez yani hak sadece sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir, herkese karşı ileri sürülemez. 

Tapu siciline şerh edilebilen şahsi haklar şunlardır:

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
• Taşınmaz satış vaadi
• Kira hakkı
• Alım hakkı
• Ön alım hakkı
• Geri alım hakkı
• İpotekte boşalan dereceden yararlanma hakkı
• Paylı mülkiyette yönetim anlaşması
• Paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşme
• Paylı mülkiyette yasal önalım hakkından feragat
• Bağışlamadan rücu

Alım, önalım, gerialım hakları en çok 10 yıl için, taşınmaz satış vaadi ise en çok 5 yıl şerh edilir. Süre sonunda tapu memuru şerhi re’sen(kendiliğinden) kaldırır.

Malikin Tasarruf Yetkisini Kısıtlayan Şerhler: Aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir:

• Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları (Örneğin malik bir başkasına taşınmaz satış vaadinde bulunmuş ancak vaadini yerine getirmiyor ve vaat alan da ifaya zorlama davası açmışsa bu davanın sonuna kadar düşülen şerhtir)
• Haciz, iflas kararı(müflisin tasarruf ehliyeti yok, iflas edince tapuya bildirilir) veya konkordato ile verilen süre
• Aile konutu şerhi (sadece eşler arası, tasarruf için eşin rızası yeterli)
• Aile yurdu kurulması (yurt olarak kullanan herkesin rızası olmalı çocuk, anneanne, dede)
• Artmirasçı atanması (A’ya miras bıraktım A da B’ye bıraksın)
• Eşlerin tasarruf yetkisinin kaldırılması

Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Geçici Tescil Şerhi: 

Aşağıdaki hallerde geçici tescil şerhi verilebilir:

• İddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa (Yolsuz tescilde malik tapu sicilinin düzeltilmesi davası açtığında)
• Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa

Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hakimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Geçici tescil şerhi verilmesi istemi üzerine hakim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu olan hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatine varırsa, şerh kararı verir.

3-) Beyanlar

Açıklayıcı bilgilerin verildiği hanedir. Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır. Eklentiler dışında velayet-vesayet bilgileri, kamu hukukundan doğan kısıtlamalar, devremülk hakkı da beyanlar sütununda gösterilir.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

Sözleşmenin bir ya da iki tarafına bir taşınmazın satımı sözleşmesinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir ön sözleşmedir. İki tarafça da imzalanarak noterde düzenleme biçiminde yapılması yeterlidir. Ancak resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Konusu taşınmaz mallar olup taşınmazın belirlenebilir olması yeterlidir. Alıcının sözleşme hükümlerine uygun olarak satış yapılmasını istemesine karşın satıcı buna yanaşmıyorsa alıcı doğrudan tescile zorlama davası açarak taşınmazın kendisine devrini isteyebilir. Bu davada verilen hüküm satıcının tescil talebi yerine geçer. Hükmün kesinleşmesiyle taşınmazın mülkiyeti alıcıya intikal eder (tescilsiz iktisap). Bu nedenle verilen hüküm kurucu yenilik doğurur. Taşınmaz satış vaadi alacaklısı hakkını alacağın temliki hükümlerine göre başkasına devredebilir. Taşınmaz satış vaadinden doğan satın alma hakkı tapuya şerh verilebilir. Taraflardan her biri doğrudan satış vaadi sözleşmesine dayanarak şerh talebinde bulunabilir. Taşınmaz satış vaadinin şerh verilmesinden itibaren 5 yıl içinde esas satış sözleşmesi yapılmazsa, şerh tapu sicil memuru tarafından re’sen silinir (Yani genel kuralın aksine terkin için talep şartı yoktur).

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI, KAYBEDİLMESİ VE KISITLAMALARI

Taşınmaz Mülkiyeti

Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Arazi mülkiyetine tabi olmanın istisnaları ise şunlardır:

• Taşkın yapı:  Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak 15 gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
• Taşınır yapı: Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka vb. hafif yapılar, bunların malikine aittir.
• Üst hakkı: Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur.
• Mecra hakkı: Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır. Bu istisnalara rağmen ʺhaksız yapı(inşaat)ʺ ise arazi mülkiyetine tabidir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kazanılması tapuya tescil ile olur. Bu nedenle tescil, kurucu etkiye sahiptir. Ancak istisnaen tescilin bildirici etkiye sahip olduğu yani tescilsiz kazanma (iktisap) halleri de söz konusudur:

• İşgal: Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır (yani tapuya kayıtlı ancak sahibi olmayan bir taşınmaz olmuş oluyor). Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz.
• Miras (Elbirliği mülkiyeti halinde miras ortaklığına geçtiği anda kazanılmış olur)
• Mahkeme kararı (Tescilden önce mhk. kararıyla mülkiyet geçmiş olur)
• Cebri icra (Artırmanın tamamlanmasıyla mülkiyet kazanılmış olur)
• Kamulaştırma (İstimlak)
• Yeni arazi oluşması: Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir. Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her halde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak 10 yıl içinde geri alabilir.
• Arazi kayması
• Şirketlerin birleşmesi (Mülkiyet şirketler birleştiğinde kazanılmış olur)
• Sona eren tüzel kişinin mallarının özgülenmesi

Bu haller her ne kadar tescilden önce kazanma halleri olsa da malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması da mümkündür ve bu yolla kazanma ikiye ayrılır: Olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı

• Olağan zamanaşımı yoluyla kazanma: Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın (yolsuz tescille) tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak 10 yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. Olağan zamanaşımı ile kazanma için taşınmaz mutlaka tapuya kayıtlı olmalıdır.
• Olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanma: Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanmada kazanan kişide iyiniyet aranmaz. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Kamuya ait taşınmazlar zamanaşımıyla kazanılamaz. 

Taşınmaz Mülkiyetinin Kaybedilmesi: Taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları: Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur. Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır. Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez. Taşınmaz mülkiyetinin sözleşmeden doğan kısıtlamaları şunlardır:

• Alım hakkı
• Ön alım hakkı
• Geri alım hakkı

 Kanundan ve komşuluk hukukundan doğan kısıtlamalar:

• Taşınmazı taşkın kullanmama: Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri  kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
• Kazı ve yapılar: Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.
• Bitkiler: Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir. Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyvaları toplama hakkına sahip olur.
• Doğal olarak akan su: Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır. Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez. Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak  kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.
• Fazla suyun akıtılması: Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir  şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır. Alt taraftaki arazi maliki boşaltma dolayısıyla akan sulardan zarar görmekte ise de, gideri üstteki arazi malikine ait olmak üzere, kendi arazisinde yapılacak mecrayla suyun akıtılmasını isteyebilir.
• Zorunlu mecra hakkı: Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde, masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.
• Zorunlu kaynak hakkı: Taşınmazı için başka şekilde su bulamayan ya da bulması aşırı masraflı olan malik komşusunun kaynağından faydalanmayı talep edebilir ve komşu taşınmaz maliki de buna katlanmakla yükümlüdür (bedel istenebilir).

Kanundan ve kamu hukukundan doğan kısıtlamalar: Taşınmaz mülkiyeti hakkının kamu yararı için kısıtlanması, özellikle yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetlerine; orman ve yollara, deniz ve göl kıyılarındaki ana ve tali yollara sınır işaretleri ve nirengi noktaları konulmasına; toprağın iyileştirilmesine veya bölünmesine, tarım topraklarının veya yapıya özgü arsaların birleştirilmesine; eski eserler, doğal güzellikler, manzaralar, seyirlik noktaları ve ender doğa anıtları ile içmeler, ılıcalar, maden ve kaynak sularının korunmasına ilişkin mülkiyet kısıtlamalarıdır. Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamalarından biri de paylı mülkiyette yasal ön alım hakkıdır.

TAŞINMAZLARIN KÜTÜĞE GEÇİRİLMESİ (TAPULAMA İŞLEMİ)

Tapulama, gayrimenkulle ilgili durumun kadastrosu yapılan yerlerde tapu kütüğüne, yapılmayan yerlerdeyse zabıt defterine geçirilmesidir. Taşınmazlar bulundukları yer tapu siciline geçirilirler. Bir taşınmaz iki sicil bölgesine birden sirayet ediyorsa, bu taşınmaz arazinin büyük kısmının bulunduğu bölge tapu siciline geçirilir. Tapulama kadastro varsa buna göre, yoksa hakim kararıyla yapılır. Tapulama yapılırken fen memuru tarafından yapılan harita ve krokiler dikkate alınır. Başka bir ifadeyle bunlar tapulamaya esas teşkil eder.

Tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilecek olan şeyler:

• Araziler,
• Bağımsız ve sürekli haklar,
• Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerdir.

Tapu Kütüğüne Kaydedilemeyecek Taşınmazlar:

Kamu malları ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar üzerinde ayni hak kurulmamışsa, bunlar tescile tabi değildir. Bu malları şu şekilde sıralamak mümkündür;

• Hizmet malları (okul, hastane, kütüphane vb.) hazine, kamu kurumu, belediye veya köy adına
• kütüğe geçirilir.
• Orta malları, kamu orta malları özel siciline kaydedilir (mera, otlak vb.).
• Sahipsiz mallarda, tescille sınırlama yoktur. Buradaki sahipsiz mal, göl, deniz, akarsu gibi herkese açık olan sular ile kendisinden yararlanılamayan topraklardır. Sahipsiz bir arazi tarıma elverişliyse veya ekonomik olarak bundan yararlanılması mümkün ise, burası hazine adına tescil edilir.