Çalışma Saatleri: 08:00 - 19:00
Çalışma Saatleri: 08:00 - 19:00
Samsun'da ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları konusu, ilgilendiğimiz ve müvekkil/danışanlarımıza hukuki hizmet verdiğimiz konular arasındadır.
Eski adı İzale-i Şuyu davası olan Ortaklığın Giderilmesi davası ile, paylı(müşterek) veya elbirliği(iştirak halinde) mülkiyet konusu olan taşınır/taşınmaz üzerindeki paydaş/ortaklar arasındaki mevcut birlikte mülkiyet sona erdirilmekte ve ferdi mülkiyete geçilmektedir. Özellikle mirasçıların anlaşamamaları halinde ortaklık giderilip tek kişiye mülkiyet geçişi sağlanarak, mirasçılara satıştan elde edilen gelir payları oranında dağıtılır. Böylece hiçbir paydaş hak kaybına uğramaz. Miras konusunda daha detaylı bilgi edinmek için yazımızı okuyabilirsiniz.
Ortaklığın giderilmesi davasını paydaşlardan her biri diğer paydaşa/paydaşlara karşı açabileceği gibi, birden fazla paydaş birlikte diğer paydaşa/paydaşlara karşı da açabilir. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında tüm paydaşların açılan davada yer alması zorunludur. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçılar davaya dahil edilmelidir. Bu şekilde hazırlanacak dava dilekçesi, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine ibraz edilerek izale-i şüyu davası açılmış olur.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında yetkili mahkeme, dava konusu taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Taraf sayısı, ortaklığı giderilmesi istenen eşyanın durumu, taraf teşkilini sağlamak için yapılacak tebligatlar, keşif ve sonrasında hazırlanacak bilirkişi raporu, vefat eden bir paydaşın mirasçılarının davaya müdahil olarak katılmaları gibi çeşitli nedenlerle süreç uzayabilmektedir. Ortaklığın giderilmesi davası, genellikle ortalama 1 yılda sonuçlanabilmekteyken, daha karışık dosyalarda 2 yıldan fazla sürebilmektedir.
Dava esnasında taraflar anlaşırlarsa hakim, tarafların anlaşmaları çerçevesinde malın paylaştırılmasına karar verir. Ancak taraflar anlaşamazlarsa iki ihtimal ortaya çıkar.İlk ihtimal; ortaklık, taraflardan birinin isteği üzerine aynen taksim yoluyla giderilebilir. Hakim, malın taksim edilip edilemeyeceğini inceleyecektir. Aynen taksim yoluyla ortaklık giderilirse mal, pay sahiplerine payları oranında taksim edilerek(paylaştırılarak) ortaklık sona erdirilir. Aynen taksim yapılabilmesi için, kat mülkiyeti kurulmuş/kurulabilir olması gerekir. Ortaklara düşen paylarda orantısızlık olursa üzerine para eklenerek denkleştirme yapılır. Aynen taksim yolu, teknik nedenler ve adil paylaşımın zor olması nedeniyle sık rastlanır bir durum değildir.
İkinci ihtimal; ortaklığın satış yoluyla giderilmesidir. Aynen taksim mümkün olmaz veya hakim aynen taksimi uygun görmezse, açık artırmayla satışa hükmolunur. Ortakların tamamının rızasıyla, satışın sadece paydaşlar arasında yapılması kararlaştırılabilir. Dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç gibi bütünleyici parçalar yani muhdesat varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğuna ilişkin tapuda şerh varsa veya bu konuda tüm paydaşlar anlaşmışlarsa ve muhdesat arzın değerinde artışa neden olmuşsa, bu artışın belirlenmesi amacıyla dava tarihi dikkate alınarak arzın ve muhdesatın değeri ayrı ayrı tespit edilir. Açık artırma için hakim, satış memurunu belirler ve icra dairesi satışı gerçekleştirir. Satıştan elde edilen gelir, ortakların payları oranında paylaştırılır.
İzale-i şüyu davası sonucunda satışa karar verilirse, herkese açık ihale ile satış yapılır. (Satışın sadece paydaşlar arasında yapılması, tüm paydaşların rızası ile mümkündür). Mahkeme satışı gerçekleştirmesi için dosyayı satış memurluğuna gönderir ve satış memurluk tarafından ilan edilir. Satış konusu mal miras yoluyla geçmişse satış tüm mirasçılara ve ilgililer tebliğ edilir. İhaleye katılmak isteyenler belli bir teminatı yatırırlar. Açık artırmaya, dava dosyasındaki bilirkişi raporunda belirtilen takdiri kıymetin %50’si üzerinden başlanarak en çok artırana satış yapılır. Önceden veraset intikal vergisi ödeyen mirasçılar satış sonucundaki bedel üzerinden KDV öderler.
Açık artırma iki kez ve iki gün olacak şekilde yapılır. Artırmadan önce satış ilanı yapılır ve bu ilanda her iki günü kapsar şekilde yer, gün ve saat belirtilir. Yine internet üzerinden de açık artırma yapılabilir. İlan, ilk açık artırmanın yapılacağı günden bir ay önce açıklanmalıdır. İhaleye katılacak kişiler, açık artırmaya katılacağına dair teminat göstermelidirler. İhale konusu malın değerinin %20’si kadar nakit teminat veya banka teminat mektubu sunmalıdırlar. Ancak ihale konusu malda hisse sahibinin hissesi %20 veya bundan fazlaysa teminat yatırılması gerekmez. Açık artırma konusu malın ihale başlangıç bedeli, bilirkişi raporundaki takdiri değerin %50’si üzerinden hesaplanır.
İhaleyi alan kişi satış memurluğunun verdiği süre içerisinde ihale bedelini ödeyip taşınmazın adına tescilini sağlar. Elde edilen para satış masrafları düşülerek ortakları payları nispetinde dağıtılır.
Ortaklığın giderilmesi davası maktu harca tabidir. Davayı açan paydaş dava harcını ve mahkeme giderlerini davanın başında öder, davanın sonunda ise mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri payları oranında taraflara yükletilir.
Başvuru harcı, peşin harç, dosya gideri, tebligat gideri, bilirkişi ücreti vb. masraflar, izale-i şuyu davası masraflarındandır.
Ortaklığın Giderilmesi davası avukatlık ücretleri müvekkiller ve avukatlar arasında özgürce belirlenebilmektedir. Ortaklığın Giderilmesi davası avukatlık ücreti, Resmi Gazetede yayımlanan ücretlerden az olamaz. Avukat ve müvekkili, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirlenen alt sınırlara uymak şartıyla vekalet ücretini kendi aralarında sözleşmede kararlaştırırlar. 2026 yılı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi 04.11.2025 tarih ve 33067 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Yine Barolar da her yıl için tavsiye niteliğinde avukatlık ücretleri yayımlar. Burada dava ücretleri belirlenmiştir.
Ortaklığın giderilmesi(izale-i şuyu) davası vekâlet ücreti, avukat ile müvekkilinin yaptıkları sözleşmenin dışında mahkemece hükmedilen vekâlet ücretidir. Dava sonunda bu ücret, kazanan taraf lehine hükmedilir.
Ortaklığın giderilmesi(izale-i şuyu) davalarında bir önalımdan bahsedilemez. Çünkü; ortaklar arasında önalım hakkı kullanılması esasen mümkün değildir zira önalım hakkı pay sahiplerinden birisine ait payı almak isteyen üçüncü kişilere karşı kullanılır. Ayrıca önalım hakkı kullanımı satış işlemi gerektirmektedir ancak izale-i şuyu davası bir satım niteliğinde değildir.
Mahkeme satış kararı verdiğinde satış dosyası oluşturulur ve dosya satış memurluğuna gönderilir. Memurluk tarafından bilirkişiden taşınmazın değeri hakkında rapor aldırılır ve rapor taraflara tebliğ edilir. İtiraz edilmezse rapordaki değer kesinleşir, itiraz edilirse dosya tekrar hakim önüne gelir. Bunun üzerine hakim inceleme yaptıktan sonra raporun yazılması için dosyayı ikinci bilirkişi heyetine verir. Bilirkişinin belirlediği değerle ilk bilirkişinin belirlediği değer arasında çelişki yoksa en yüksek değeri kabul eder, çelişki varsa yeniden rapor aldırır. Hakimin kesin kararı ile dosya tekrar satış memurluğuna gönderilir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında maliklerden her biri taşınmaz üzerindeki yapının kendisine ait olduğunu ileri sürebilir yani muhdesat iddiasında bulunabilir. Bu durumda hakim, diğer taraflara bu iddiayı kabul edip etmediklerini sorar. Taraflardan biri bile muhdesat iddiasını kabul etmezse mahkeme, muhdesat iddiasında bulunan tarafa, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için kesin süre verir. Verilen kesin süre içerisinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılırsa bu dava, ortaklığın giderilmesi davası yönünden bekletici mesele yapılarak, ortaklığın giderilmesi davasında karar çıkması için muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonuçlanması beklenir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası için kanunda belirlenmiş kesin bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Ancak, uzun süre dava açılmaması hak kaybına sebep olabileceğinden zamanında hukuki danışmanlık alınması önemlidir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, muhdesatın üzerinde bulunduğu taşınmazın tapuda maliki olarak görünen ve muhdesat iddiasını kabul etmeyen kişilere karşı açılır. Dava, arazinin tapu kaydındaki maliklerinin tamamına karşı açılmalıdır.
Samsun’da bir taşınmaz üzerindeki yapının, ağılın, evin ya da müştemilatın kime ait olduğu konusunda ihtilaf yaşandığında muhdesatın aidiyetinin tespiti davası gündeme gelir. Bu dava özellikle paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti durumlarında, taşınmaz üzerindeki yapıların bir ya da birkaç kişi tarafından yapıldığının iddia edilmesi halinde açılır.
Örneğin, Samsun'da bir tarla ya da arsa üzerinde tek başına inşa edilen bir bina varsa, diğer ortaklar bu yapının ortak mülkiyete dahil olmadığını iddia edebilir. Bu gibi durumlarda, yapının kimin tarafından ve hangi tarihte yapıldığının ispatlanması gerekir. İşte bu noktada muhdesatın aidiyetinin tespiti davası devreye girer.
Dava şu durumlarda açılır:
• Ortak taşınmaz üzerine tek başına yapı inşa edilmesi,
• Miras kalan bir taşınmazda yapı yapan mirasçının aidiyet iddiası,
• Satın alınan ancak henüz tapuda devri yapılmamış taşınmazlara yapılan inşaatlar,
• Ortaklık giderilmeden önce yapılan yapılar nedeniyle mülkiyet hakkının netleştirilmesi ihtiyacı.
Bu dava ile muhdesatın kime ait olduğu mahkeme kararıyla tespit edilir. Davanın kabul edilirse, muhdesat sahibinin hakkı tapuda beyanlar hanesine kaydedilir. Muhdesat sahibi tespit edilince, arazi maliklerine karşı tazminat/alacak hakkı gündeme gelebilir.
Mülkiyetin kapsamına taşınmaz üzerindeki yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Bu kapsamda taşınmaz üzerindeki bina, ağaç gibi muhdesat taşınmazın bütünleyici parçası sayılır. Ancak taşınır yapı niteliğindeki kulübe, çardak, büfe, baraka vb. yapılar kapsam dışıdır. Bu bağlamda, taşınmazın bütünleyici parçası konumundaki muhdesatın hukuki kaderi asıl şey olan taşınmazın hukuki kaderine tabidir. Yani, muhdesat üzerinde taşınmazın arzından ayrı bir mülkiyetten söz edilemez ve aksine bir kanun hükmü bulunmadıkça muhdesatın mülkiyetinin tespiti konusunda dava açılamaz, mahkeme de mülkiyetin tespitine karar veremez. Dolayısıyla, muhdesatın aidiyeti konusunda açılacak davada, onun kim tarafından meydana getirildiği tespit edilir ve meydana getiren kişi lehine alacak hakkı ortaya çıkar. Muhdesat, taşınmazın değerinde artışa sebep olmuşsa paydaşların sebepsiz zenginleşmesine yol açabilir, bu halde muhdesatın sahibi, zenginleşenlere karşı sebepsiz zenginleşme davası açabilir. Muhdesatın aidiyeti ve sebepsiz zenginleşme davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Muhdesatın aidiyeti davası açılması halinde, ortaklığın giderilmesi davasına bakan sulh hukuk mahkemesi bekletici sorun kararı verebilecektir.
Taşınmazlar üzerinde üçüncü kişilere ait yapı, ağaç, kuyu gibi unsurlar söz konusu olduğunda, muhdesatın kime ait olduğunun tespiti için açılan davalar büyük önem taşır. Samsun Avukat Arb. Bahar ÇEBİ Hukuk & Danışmanlık olarak, bu tür davalarda müvekkillerimize ve danışanlarımıza titizlikle hukuki destek sağlıyoruz.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Vekalet Ücreti Nispi Mi ?
Bu davalar genellikle maktu vekâlet ücretine tabidir. Ancak dava taşınmazın değeriyle bağlantılı olarak başka taleplerle birleşirse nispi ücret de gündeme gelebilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında satış yoluyla paylaşılmasına karar verilen taşınmaz için satış talebi ile dosya satış memurluğuna gönderildikten sonra, satış talebinden itibaren üç ay içinde taşınmazların satılması gerekli olup bu süre geçtikten sonra yapılan satış da geçerlidir. Taşınmazlarda pazarlık usulü ile satış mümkün değildir. Paydaşların tümünün rızası ile ihale paydaşlar arasında yapılabilir.
Varsa ipotek sahibi alacaklılar, irtifak sahipleri ile diğer ilgililer taşınmaz üzerindeki haklarını, faiz ve masrafa ilişkin iddialarını evraklarıyla birlikte onbeş gün içinde satış memurluğuna bildirmelidir. Aksi halde bu kişilerin hakları tapu siciliyle sabit değilse satış bedelinin paylaştırılmasında dikkate alınmayacaklardır.
Taşınmazların satışı için şartname düzenlenmelidir. Taşınmazın bulunduğu yerin alışkanlıklarına en uygun şekilde artırma şartlarını tespit etmek üzere satış memuruna takdir yetkisi tanınmıştır. Şartnameye, taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleriyle birlikte satıldığı, borçlunun bu taşınmaz ile temin edilmiş şahsi borçlarının da alıcıya geçeceği ve hangi masrafların alıcıya ait olacağı yazılmalıdır.
Taşınmazların satışında satış ilanının taraflara ve tapu siciline kayıtlı bulunan ilgililere tebliğ edilmesi zorunlu tutulmuştur. Ancak İİK m.127’ye göre bu zorunluluk adresin tapuda kayıtlı olması veya adres kayıt sisteminde adreslerinin bulunması halinde ortaya çıkmaktadır. Adresi bilinmeyen kişi için bunlar dışında adres araştırması yapılmayacağı ve gazetede veya elektronik satış portalında yapılan satış ilanının tebligat yerine geçeceği düzenlenmiştir. Bu madde ihalenin feshi taleplerinde en sık rastlanan satış ilanının tebliğ edilmediği iddiası aşamasında önem arzetmektedir.
Mükellefiyetler listesi açık artırma şartnamesinin bir bölümü olan, tapu sicili hükmü taşıyan ve satış bedelinin paylaştırılma sırasını belirten sıra cetveli niteliğindedir. Tapu siciline kayıtlı olsa dahi mükellefiyetler listesinde gösterilmeyen mükellefiyetler ihale alıcısına karşı ileri sürülemez.
Mükellefiyetler listesinde gösterilmesi gereken yükümlülükler; irtifak hakları, ipotekler, ipotekli borç senetleri, irat senetleri, tapuya şerh edilmiş kişisel haklar şeklinde sıralanabilir. Hacizler mükellefiyet olarak sayılmaz ve listeye yazılmaz.
Mükellefiyetler listesi taraflara tebliğ edilerek 3 günlük itiraz süresi verilir. Süresi içinde itiraz edilmez veya itiraza rağmen buna ilişkin dava açılmazsa mükellefiyetler listesi kesinleşir ve kıymet takdiri aşamasına geçilir.
Satış memurluğunca taşınmazın kıymet takdiri uzman bilirkişilere yaptırılır ve kıymet takdiri esnasında mükellefiyetler listesinde yer alan mükellefiyetlerin taşınmazın değerine etkisi de göz önüne alınmalıdır. Taşınmaz mallar için mahkemece dava aşamasında yapılan kıymet takdirinin üzerinden 2 yıl geçmemiş ve tüm paydaşların rızası varsa, o kıymet takdiri esas alınarak satış yapılabilir. Bu hal dışında satış memurluğunca kıymet takdiri yapılmaması ihalenin feshi sebebidir. Zira dava sırasında mükellefiyetler listesi söz konusu olmadığından kıymet takdiri mükellefiyetlerin etkisi olmaksızın yapılmıştır. Ancak satış aşamasında yeni bir mükellefiyet ortaya çıkmaması halinde dava sırasında yapılan kıymet takdirine göre satış yapılabilir.
Kıymet takdirine ilişkin bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir. Kıymet takdirine karşı bu tebliğden itibaren yedi gün içinde satış memurluğunun bağlı olduğu sulh hukuk mahkemesine itirazda bulunulabilir.
İtirazda bulunulmayan veya mahkemece itirazın reddedildiği durumlarda kıymet takdiri kesinleşir. Mükellefiyetler de dikkate alınarak yapılan kıymet takdirinin kesinleşmesinden itibaren iki yıl geçmedikçe, olağanüstü değişiklikler hariç olmak üzere yeniden kıymet takdiri istenemez.
Kıymet takdirinin de yapılmasıyla taşınmaz ilana hazır hale gelmektedir. Açık artırma ilanında taşınmazın muhammen bedeli olarak kıymet takdirinde belirlenen değer gösterilir ve ihalede bu bedelin yarısını ve masrafları karşılayacak bedelden başlayarak teklif verilir.
Taşınmazlar birden fazla ise aynı ihalede satılacak olsalar dahi ayrı ayrı satılacaktır. Bu sebeple her taşınmaz için ayrı kıymet takdiri yapılır ve ayrı şartname hazırlanır.
1 Eylül 2023 itibariyle ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı haline getirilmiştir. Bu sürece başvurulmadan dava açılırsa hakim davayı usulden reddeder. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa 28/03/2023 tarihiyle eklenen 18/B maddesiyle, diğer pek çok uyuşmazlıkla birlikte bu konu da dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Maddenin 1. Fıkra (b) bendine göre ‘’Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar’’ demektedir. Taraflar arabuluculuk sürecinde ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarında anlaşırlarsa, düzenlenecek anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden şerh almak zorundadırlar.
Tarafların anlaşması durumunda anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesi talep edilebilecektir. Sulh hukuk mahkemesi tarafından icra edilebilir şerhi verilen anlaşma tutanağı ilam niteliğinde sayılacaktır. Arabuluculuk ile mal paylaşılıp anlaşmaya varılırsa, mirasçılar paylaşılan malvarlıkları bakımından paylaşma davası açamaz.
Ortaklığın giderilmesi davasında 20.07.2016(Bölge Adliye Mahkemelerinin göreve başlama tarihi) tarihinden sonra verilen nihai kararlara karşı istinaf kanun yoluna başvurulabilir. Taşınmaz ile ilgili kararlar kesinleşmeden uygulanamayacağından istinaf yoluna başvurmak kararın icrasını durdurmaktadır. Bu sebeple ortaklığın giderilmesi davalarında verilen hükümlere karşı istinaf kanun yoluna başvurulması halinde karar icra edilemez. Kural olarak istinaf yoluna sadece dava tarafları ve halefleri başvurabilecektir. Fakat bu kuralın istisnası bütün paydaş veya ortakların davada taraf sıfatına haiz olmadan karar verilmesi halinde davada taraf olmamasına rağmen hak ihlaline uğramış olan paydaş veya ortakların, ortaklığın giderilmesi davasına ait ilamın kesinleşmesi durumunda ilama karşı istinaf kanun yoluna başvurmaları mümkündür. İstinaf sebeplerinin açıkça gösterilmesi gerektiğinden ortaklığın giderilmesine ilişkin verilen karara karşı tüm başvuru sebepleri açıkça belirtilerek istinaf kanun yoluna başvurulabilir. İstinaf yoluna başvuru için süre, ilamın taraflardan her birine tebliğinden itibaren iki hafta ile sınırlıdır.
Ortaklığın giderilmesi davaları hakkında verilen istinaf kararlarına karşı temyiz kanun yoluna gidilemeyecektir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davaları için bölge adliye mahkemeleri tarafından verilen kararlar kesindir.
Samsun'da ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarının duruşması, Samsun Adliyesindeki mahkemelerde görülmektedir.
Samsun ve ilçelerinde etkili avukatlık hizmeti sunulmaktadır. 1995 Samsun doğumlu avukatımız, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup 2018 yılından bu yana İstanbul ve Samsun’da edindiği tecrübeyle Samsun’da ve ilçelerinde avukatlık ve arabuluculuk faaliyetlerini sürdürmektedir. Başta Aile, Gayrimenkul ve Miras Hukuku olmak üzere tüm alanlarda müvekkillerine çözüm odaklı hizmet vermekte; İngilizce bilgisiyle uluslararası süreçlerde de destek sağlamaktadır.
Hukukta Netlik, Süreçte Güven
Her Davada Strateji, Her Adımda Şeffaflık
Haklarınız İçin Kararlı ve Etkin Savunma
