Çalışma Saatleri: 08:00 - 19:00
Çalışma Saatleri: 08:00 - 19:00
Samsun'da gayrimenkul ve arsa davaları, ilgilendiğimiz ve müvekkil/danışanlarımıza hukuki hizmet verdiğimiz konular arasındadır.
Gayrimenkule olan talep sonucunda ev, arsa ve tarla için sıkça dava açılmaktadır. Bu uyuşmazlıklar bazen tarafların anlaşmasıyla bazen de hukuk yolları ile çözümlenmektedir. Tarla avukatlığı, gayrimenkul davaları uzmanlık istediğinden yüksek bir avukatlık dalıdır. Her ne kadar tarla avukatı gibi bir titr bulunmasa da, avukatın bir alanda sıkça pratik yapıp bilgi ve tecrübe kazanması sonucu o avukatın uzmanlık alanı olmasını sağlamaktadır. Gayrimenkul ve tapu konulu hukuk alanı özellikle ülke ekonomisinin neredeyse yarısının geçim kaynağı olduğu için hayati öneme sahiptir. Gerek Samsun'da gerekse de ülkemizde inşaat sektörüyle arsa ve tarlanın çok önemli bir konu olduğu apaçık bir gerçektir.
Bağış, ticaret, takas ya da alım satım işlemlerinin hukuka uygun olarak gerçekleştirilmesi gerekir. Bu süreçlerde hukuki destek alınması hak, zaman ve para kaybedilmemesi için hayati öneme sahiptir. Bireyler internet üzerinden kolayca arsa dava dilekçesi örneklerine erişebilmektedirler. Ancak bu dilekçeler, kalıp biçimde yazılmış ve hukuki temelden uzak olmaları nedeniyle bireylere yarar sağlamayıp, zarar vermektedir. Arsa davasında delil sunumu, sürelere uyma, HMK, TBK ve TMK’dan kaynaklı pek çok detay vardır. Yani iş sadece dilekçe hazırlamakla bitmemektedir. Bireylerin kendi başlarına değişen kanunlar ve Yargıtay kararlarını takip edip uygulamaları zordur.
Gayrimenkul hukuku, taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklara çözüm getiren ve taşınmazlar üzerindeki hakları belirleyen hukuk dalıdır. Tapu işlemleri ve kira sözleşmeleri gibi daha birçok konu gayrimenkul hukukunun kapsamındadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 4. Kitabında düzenlenmiştir. Gayrimenkul; bina, apartman ve arsalar dahil tüm taşınmazları kapsar. Hukukta hiçbir davada avukatla çalışılması zorunluluğu olmamakla beraber, hukukun bazı dallarında avukatsız sorunu çözmek zordur. Bu çözülmesi zor davalardan biri de gayrimenkul davalarıdır.
Her ne kadar Türk kanunlarına göre, birkaç istisnai durum dışında başka davalar avukatla yürütülmek zorunda olmayıp, gayrimenkul(taşınmaz) hukukuna yönelik davalarda avukat tutulması zorunlu olmasa da, taşınmaz hukuku davaları teknik yönden uzmanlık gerektirmekte olup, usul/esasa yönelik yapılacak herhangi bir hata, davanın tüm seyrini değiştirecektir. Dolayısıyla gayrimenkul(taşınmaz) davalarının bir avukat ile takibi yapılmalıdır.
Genellikle Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde görülmekle beraber, yazılı yargılama usulü uygulanmaktadır yani, yazılı yargılama usulüne uyulmaması halinde, tarafların hak kaybına uğraması muhtemeldir. Mesela, delillerin mahkemeye sunulması için mahkemenin verdiği süreye uyulmaması halinde dosyaya hiç delil sunulmamış sayılması gibi…
Ülkemizde bu konularla sıklıkla dava açılmasından dolayı, bu alanda uzmanlaşıp konulara hâkim avukatlar da bulunmaktadır. Gayrimenkul Hukuku; arazi, arsa, ev, daire, apartman vb. taşınmaz mallarla ilgili konuları kapsar. Tapu davası, istihkak davası, kira davası, kamulaştırma davası, izale-i şüyu davası gayrimenkul dava konularındandır. Bu alanda çalışan avukatlar; tapu işlemleri, gayrimenkul kiralama sözleşmesi düzenlenmesi, alım-satım sözleşmesi hazırlanması, eser sözleşmesi, ipotek sözleşmesinin denetlenmesi/düzenlenmesi gibi süreçlerde hukuki destek verirler.
Arsa sahibi ve taşınmaz inşaasını taahhüt eden şirket arasında ortaya çıkmaktadır. Arsa sahibinin yükümlülüğü üzerine kayıtlı taşınmazların tapuda işlemlerini yapmak, müteahhitin yükümlülüğü ise anlaşmada taahhüt ettiği şekilde borçlarını yerine getirmektir. Anlaşmazlık halinde sözleşmeye dayanılarak dava açılabilmektedir. Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin kendisine devredeceği belli bir arsa payı veya daireye karşılık müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerinde bağımsız bölümler yapıp bir bina meydana getirmesi üzerine yapılan sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi karma sözleşmelerden olup, bu tip sözleşmelerin bir inşaat hukuku avukatı ile hazırlanması yararlıdır, aksi halde zaman ve para kaybı yaşanacaktır.
Ortak alınan arsa ve ev gibi taşınmazlarda ortaklığın sonlandırılıp tarafların isteğiyle satılamaması halinde ortaklardan birinin kendi hak ettiği payını alabilmek amaçlı açtığı davadır. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları, taşınmaz hukuku esaslarınca görülür. Taşınır/taşınmaz üzerindeki ortaklar anlaşmazlığa düştüklerinde bu yola başvururlar. Bu dava ile ortaklığın ortadan kaldırılması istenir. Tüm ortaklar bu davayı açabilecektir. Dava sonucunda hakim tarafından ilgili mal için düzenlemelere göre tarafların talepleri uyarınca karar verilecektir. Birden fazla ortağı bulunan taşınır/taşınmaz mallardaki ortaklığı sonlandırmak için açılan davalardır. Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılır. Satış yoluyla ve taksim edilerek ortaklığın giderilmesi istemleriyle açılmaktadır.
1 Eylül 2023 itibariyle ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı haline getirilmiştir. Bu sürece başvurulmadan dava açılırsa hakim davayı usulden reddeder. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununa 28/03/2023 tarihiyle eklenen 18/B maddesiyle, diğer pek çok uyuşmazlıkla birlikte bu konu da dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Maddenin 1. Fıkra (b) bendine göre ‘’Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar’’ demektedir. Taraflar arabuluculuk sürecinde ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarında anlaşırlarsa, düzenlenecek anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden şerh almak zorundadırlar.
Müdahalenin önlenmesi davası, en sık açılan gayrimenkul davalarındandır. Tapu sahibi taşınmazın diğer pay sahiplerince veya üçüncü kişilerce kullanılması sonucunda bu şahısların taşınmazı kullanmalarını engellemek amaçlıdır. Mesela; miras kalan bir evden kardeşlerden biri tamamen yararlanırken diğer kardeşin dava açmasıyla birinci kardeşin evden ayrılması. Bir taşınmazdan yararlanabilmek için taşınmazın sahibi olmak veya taşınmaz sahibinden izin almak gerekir. Aksi halde mülk sahibininin men-i müdahale (müdahalenin önlenmesi) davası açma hakkı doğar. Taşınmazın sahibinin açacağı müdahalenin önlenmesi davasıyla taşınmaz yapılan saldırı ortadan kaldırılır. Taşınmazın hak sahibi olmayan birisi tarafından işgali halinde işgalci taşınmazdan çıkarılır ve haksız işgalciden ecrimisil (işgal tazminatı) talep edilebilir.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) davası ise, bir taşınmazın malikinin kendi taşınmazını haksız olarak kullanan kişi/kişilere karşı açmış olduğu tazminat talepli davadır. Ecrimisil davasını gerçek/tüzel kişiler açabileceği gibi devlet de açabilir. Ecrimisil davası açabilmek için bulunması gerek şartlar:
Ecrimisil davasının, haksız işgale konu taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılması gerekir. Ecrimisil davasının açılma tarihinden itibaren geriye dönük olarak işleyecek 5 yıl içerisinde gerçekleştirilen haksız fiil için hesaplama yapılıp son 5 yıl için ecrimisil tazminatına karar verilir.
Kiracı, farklı nedenlerle tahliye edilebilmektedir. Mesela; apartmandaki komşulara rahatsızlık vermesi, kirayı ödememesi, kiralanan malı özensiz kullanması gibi.. Düzenlemelerle çoğunlukla kiracının korunduğunu görmekteyiz.
Uygulamada en sık yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan taşınmazın satımı vaadidir. Bu sözleşme, taraflara hak ve borçlar yükleyen tam iki taraflı bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile, arsa sahibi kişi arazisinin üzerine sözleşmedeki şartlarda bir yapı yapılması koşuluyla müteahhide taşınmazının bir bölümünü satma vaadinde bulunur.
Şufa (önalım) hakkı, taşınmazın sahibi taşınmazı üçüncü kişilere sattığı takdirde, hak sahibine üçüncü kişiyle aynı koşullarla taşınmazı alma hakkı veren bir haktır. Önalım hakkının koşulları oluşmuşsa bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Şufa davası, paylı mülkiyette pay sahibi olmaktan veya sözleşmeden kaynaklanabilir.
Tapu iptal ve tescil davaları; kişilerin, haksız şekilde veya haberi olmadan kendisine ait tapu/tapu hissesinin üçüncü şahıslara devri sonucunda yaşadığı mağduriyeti ortadan kaldırmak amacıyla tapuya kendi adına tekrar tescil ettirmek için açtıkları davalardır. Sıklıkla miras davalarında karşılaşılır. Tapuda malik olarak gözüken kişiye karşı açılmaktadır (Malik gözüken kişi ölmüşse dava ölenin mirasçılarına yöneltilecektir). Bu davaların dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde açılması zorunludur. Tapu iptal ve tescil davalarında iki çeşit zamanaşımı bulunmaktadır. İlki olağan zamanaşımı olan 10 yıl olup, bu süre haksız biçimde taşınmazı aralıksız, davasız ve iyiniyetle 10 yıl kullanmayı belirtir. Eğer taşınmaz tapuda kayıtlı değil ise süre 20 yıl olup; iyiniyet aranmaz. Tapu iptal ve tescil davası, kazandırıcı zamanaşımı olarak adlandırılan sebeplerin yanı sıra zilyetlik nedeni ile de açılabilir. Ayrıca hukuki ehliyetsizlik, mirastan mal kaçırma, vekaletin kötüye kullanılması, imar uygulamaları, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ya da aile konutu sebebi nedenleri ile açılabilir. Tapudaki kayıtlar gerçek durumu yansıtmadığında bu durum yolsuz tescildir. Tapudaki beyanlar ve şerhler de yolsuz olabilmektedir. Tapu iptal ve tescil davası açılacağı zaman davacı iddiasını ispatla yükümlüdür yani mülkiyete ait ispat aranır. Mülkiyetin yanı sıra diğer haklara ait ispat araçları da belirlenmelidir.
Gayrimenkul avukatı, gayrimenkul hukukuna yoğunlaşmış ve gayrimenkul davalarında tecrübe kazanmış kişidir. Taşınmaz mülkle alakalı olarak vatandaşlar sürekli sorun yaşamaktadırlar. Oluşabilecek herhangi bir gayrimenkul hukuku ihtilafıyla alakalı bir gayrimenkul avukatından danışmanlık almanız süreci kolaylaştıracaktır. Avukat süreç boyunca müvekkil ve danışanlarımızı koruyucu önlemler alır. Bu kapsamda; Planlamacı, Mühendis, İnşaat firmaları ve onların sahipleri, Finansör, Mimar, Müteahhit, Gayrimenkul yatırımcısı, Kiracı, Mal sahipleri gibi kişileri temsil eder.
Devletçe alınan kararlar sonucu şahıslara ait taşınmazların devlete tahsisi amaçlı açılan davalardır. Mesela; belediyenin yol, baraj elektrik santrali gibi bir tesis yapacak olması sebebiyle gereksinim duyduğu bir arsayı mahkemenin belirlediği ücret karşılığı bedelini ödeyip arsayı tapu sahibinden almasıdır.
Kamulaştırma Davaları, Kamulaştırmasız El Atma Davaları, Tapu İptal ve Tescil Davaları, Tapu Kayıtlarında Mevcut Hataların Düzeltilmesine Yönelik Davalar, El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Meni) Davası, Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davaları, Önalım (Şufa) Davaları, Gayrimenkul Alım Satım İşlemleri, kiralanması, Kira Sözleşmelerinin Denetlenmesi ve Düzenlenmesi, Kira Ödemelerinin Aylık Takibi, Kira Davaları, Kira Bedelinin Tespiti Davaları, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmelerinin Düzenlenmesi, Gayrimenkul Finansmanları, Taşınmaz Devirleri, Tapu Dairesi İşlemleri, Taşınmaz Mallar İle İlgili Hukuki Tespit Gerektiren Durumlar, Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası, İmar Uygulamasından Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescili Davası, Vekalet Görevinin (Vekillik Yetkisinin) Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası, Ecrimisil (İşgal Tazminatı) Davası, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Düzenlenmesi, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Düzenlenmesi, Yapı Kooperatifi Yönetim ve İşlemleri
Gayrimenkul davası avukatlık ücretleri müvekkiller ve avukatlar arasında özgürce belirlenebilmektedir. Gayrimenkul davası avukatlık ücreti, Resmi Gazetede yayımlanan ücretlerden az olamaz. Avukat ve müvekkili, Türkiye Barolar Birliği tarafından belirlenen alt sınırlara uymak şartıyla vekalet ücretini kendi aralarında sözleşmede kararlaştırırlar. 2026 yılı Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi 04.11.2025 tarih ve 33067 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Yine Barolar da her yıl için tavsiye niteliğinde avukatlık ücretleri yayımlar. Burada dava ücretleri belirlenmiştir.
Samsun'daki gayrimenkul ve arsa davalarının duruşmaları Samsun Adliyesindeki mahkemelerde görülmektedir.
Samsun ve ilçelerinde etkili avukatlık hizmeti sunulmaktadır. 1995 Samsun doğumlu avukatımız, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup 2018 yılından bu yana İstanbul ve Samsun’da edindiği tecrübeyle Samsun’da ve ilçelerinde avukatlık ve arabuluculuk faaliyetlerini sürdürmektedir. Başta Aile, Gayrimenkul ve Miras Hukuku olmak üzere tüm alanlarda müvekkillerine çözüm odaklı hizmet vermekte; İngilizce bilgisiyle uluslararası süreçlerde de destek sağlamaktadır.
Hukukta Netlik, Süreçte Güven
Her Davada Strateji, Her Adımda Şeffaflık
Haklarınız İçin Kararlı ve Etkin Savunma
